PayPay銀行への住宅ローン借り換えはお得？金利・手数料【2026年8月版】

住宅ローンを利用していると、友人や知人から「そろそろ借り換えを検討したほうがいいのでは？」と勧められることがあります。実際、2024年以降は住宅ローン金利の引き上げが続き、2026年に入ってからは日本銀行の追加利上げ（2026年6月に政策金利を1.0%程度へ。7月30・31日の金融政策決定会合では同水準で据え置き）を受けて、固定金利を中心に金利上昇が続いています。さらに2026年8月3日には、三菱ＵＦＪ銀行・三井住友銀行・みずほ銀行などが短期プライムレートを年2.125％から年2.375％へ引き上げました（各行公式サイトに適用開始日を掲載）。短期プライムレートは多くの銀行で変動金利の基準になるため、今後の変動金利にも順次波及していく見込みです。金利が本格的に上がる前に返済条件を見直しておきたいと考える人が増えているのが、2026年8月時点の状況です。

 

 

一方で、
「今の住宅ローンを本当に借り換えるメリットがあるのか分からない」
「借り換えを勧められたものの、どの金融機関・どの商品を選べばよいのか判断できない」
「多少お得になる程度なら、今のままでもよいのではないか」
と感じている方が多いのも事実でしょう。

 

住宅ローンの借り換えは、金利が下がれば必ず得になるという単純な話ではありません。諸費用や残りの返済期間、今後のライフプランによっては、期待したほどの効果が得られないケースもあります。そのため、なんとなく不安だから、周囲に勧められたからといった理由だけで判断するのは避けたいところです。

 

この記事では、ネット銀行の中でも低金利と保障内容の充実度で評価の高いPayPay銀行の住宅ローンを例に、住宅ローンを借り換えることで得られるメリットと、あらかじめ理解しておくべきデメリットの両面を、2026年8月時点の情報で分かりやすく解説していきます。借り換えを検討すべきかどうか迷っている方が、自分にとって納得のいく判断をするための参考として、ぜひ最後までご覧ください。

 

2026年8月の動き｜短プラは引き上げ済み、変動への反映は銀行ごとに異なる

 

借り換えを考えるうえで、いま何が動いているのかを先に押さえておきましょう。2026年8月時点の要点は次の3つです。

 

• 短期プライムレートは2026年8月3日に年2.125％→年2.375％へ引き上げ済み（三菱ＵＦＪ銀行・三井住友銀行・みずほ銀行など。各行公式の短プラ掲載ページに「2026年8月3日より適用」と記載）。ただし短プラが動いた月にすべての変動金利がすぐ上がるわけではありません。多くの銀行は変動金利の見直しを年2回（4月・10月適用など）としており、2026年8月の適用金利では大手5行の変動型は据え置きでした。
• 固定金利は上昇が続いています。2026年8月は主要行の10年固定が軒並み引き上げられ、全期間固定の代表であるフラット35（返済期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付き）も年3.290％と、前月から年0.150％上昇しました（住宅金融支援機構「最新の金利情報」）。
• ネット銀行は独自のタイミングで動いています。PayPay銀行は2026年7月に変動金利（全期間引下型）を年0.980％から年1.330％へ引き上げ、2026年8月は同水準で据え置きでした（当編集部が公式金利ページを2026年8月4日に確認）。

 

つまり「変動はまだ据え置きの銀行が多い一方、固定はすでに上がりきってきている」のが2026年8月の姿です。固定から固定への借り換えは条件が厳しくなりつつあり、逆に数年前の高い固定金利で借りている方には、いまも見直しの余地が残っています。

 

借り換えはこんな人におすすめ

PayPay銀行の住宅ローンは相対的に低金利ですが、住宅ローンを借り換える意味があるか、借り換え効果を得られるかは、以下の3つの基準のどれかが合致しているかを確認することから始めましょう。

 

借り換え前と借り換え後の金利差が年0.500％以上あること

 

住宅ローンの借り換えでは、借り換え前後の金利差が大きいほど支払い利息を減らせるメリットが大きくなります。目安として「年1.000％以上差があれば有利」とよく言われますが、実際には年0.500％以上の金利差でも借り換え費用を上回る経済効果が得られるケースは少なくありません。逆に、金利差が小さいと諸費用を回収できず、かえって総支払額が増えることもあるため注意が必要です。

 

2026年に入り、長期金利の上昇を受けて固定金利型は大きく引き上げられており、今後さらなる上昇も警戒されています。そのため、既存の高い固定金利からの借り換えや、金利上昇前に条件を見直したいというニーズが高まっています。ただし変動金利も水準が切り上がってきており、PayPay銀行は2026年7月に変動金利（全期間引下型）を年0.980％から年1.330％へ引き上げました（2026年8月は据え置き）。以前ほど低金利ではなくなっているため、「今より金利が下がるか」は必ずご自身の現在の金利と比較して確認してください。

 

変動金利への借り換えで毎月返済額や総支払額を減らせる可能性はありますが、一方で「金利が将来さらに上昇するリスク」は必ず考慮する必要があります。返済計画を立てる際には、将来の金利変動シナリオも織り込んだうえで、どの金利タイプを選ぶか、どのタイミングで借り換えるかを慎重に判断することが重要です。

 

金利差だけに目を奪われず、借り換え費用や総返済額、返済負担率、ライフプラン全体を含めたシミュレーションを行い、自分にとって最適な選択を見つけましょう。

 

住宅ローンの残高が1,000万円以上残っていること

 

住宅ローン残高が多ければ多いほど、金利を下げることによる経済的メリットが大きくなります。たとえ借り換えによる金利差が年1.000％未満であっても、住宅ローン残高が大きい場合は、借り換えによるメリットが生じる可能性があります。

 

住宅ローンの完済日まで10年以上残っていること

 

返済期間が長ければ長いほど、住宅ローン金利の差による影響が大きくなります。早期の段階で借り換えを行うことで、長期にわたって低金利の恩恵を受けることができるためです。

 

 

借り換えをすることによって実際にどれぐらいの経済的メリットが受けられるのかは、金融機関のウェブサイトにあるシミュレーションツールを活用して試算するのが良いでしょう。たとえば、PayPay銀行のサイトでは、現在のローンと借り換え後のローンの返済額を簡単に比較することができ、借り換えが経済的に合理的かどうかを確認することが可能です。

 

借り換えの判断にあたっては、借り換えに伴う手数料や諸費用も考慮に入れる必要があります。全体的なコストを把握し、長期的な視点でメリットを検討することが重要です。PayPay銀行の借り換えシミュレーションはこの点も含めて検討できる作りになっています。

 

シミュレーションはこちら
 

 

PayPay銀行の借り換え金利【2026年8月時点】

 

PayPay銀行の借り換え金利水準は以下の通りです。2026年8月時点で、変動金利（全期間引下型）は年1.330％（新規借入と同水準）。ソフトバンクのスマホやおうちのでんき・ネットとのセット優遇「住宅ローン金利優遇」を適用すると、公式サイトの記載どおりスマホ優遇割で年0.070％、スマホ／ネット／でんき優遇割で年0.130％がさらに引き下げられます（優遇の適用条件・引き下げ幅は変更されることがあり、最新の適用金利は必ずPayPay銀行公式サイトでご確認ください）。

 

金利タイプ	借り換え金利（2026年8月時点）	前月（2026年7月）
変動金利（全期間引下型）	年1.330％	年1.330％（据え置き）
変動金利（スマホ優遇割を適用／年0.070％引き下げ）	年1.260％	年1.260％
変動金利（スマホ／ネット／でんき優遇割を適用／年0.130％引き下げ）	年1.200％	年1.200％
固定10年（当初期間引下型）	年2.870％	年2.770％
固定35年（当初期間引下型）	年3.770％	年3.640％

※変動金利の水準は、当編集部が公式金利ページを2026年8月4日に確認した値です。優遇割適用後の金利は、公式に記載された引き下げ幅を当編集部が差し引いて示しています。

※選択する団体信用生命保険のプランによっては、利用する住宅ローン金利に金利上乗せとなります。また、借入期間が35年を超える契約では、別途年0.100％の金利上乗せが発生します（公式サイトに記載）。なお公式の説明どおり、適用金利＝基準金利−引下幅＋団信の上乗せ金利です。

※金利は毎月見直されます。最新の適用金利は必ずPayPay銀行公式サイトでご確認ください。

 

2026年8月は変動が据え置き、固定10年・固定35年は前月より上昇という組み合わせでした。PayPay銀行の住宅ローンは、ネット銀行の中でも比較的低い水準の金利を提供していることで知られていますが、2026年7月に変動金利を引き上げたため、以前ほど突出した低さではなくなっている点には注意が必要です。なお、金利は「申込時」ではなく「借入日」のものが適用されるため、金利が動きやすい局面では借入時点の金利を必ず確認しましょう。

 

借り換えを検討している方は、自分がどれくらいお得になるかを知るために、シミュレーションツールを活用することがおすすめです。シミュレーションでは、現在のローンと借り換え後のローン条件を入力することで、返済額の差額や総返済額の変化を具体的に把握できます。

 

シミュレーションはこちら
 

 

PayPay銀行の住宅ローンに借り換えるメリット

 

ネット銀行の中でも低水準の金利

 

PayPay銀行の住宅ローンの金利はネット銀行の中でも目立つ水準で、この金利の低さがPayPay銀行の住宅ローンが人気を集める要因のひとつです。2026年7月の引き上げ後も、現在より高い固定金利で借りている方にとっては、借り換えで負担を軽くできる余地があります。

 

例えば、数年前に固定金利年1.900％で3,000万円を借りていた方が、変動金利（年1.330％・2026年8月時点）へ借り換えた場合、毎月の返済額や総返済額は以下のように変わります。

 

【返済期間20年、元利均等返済ボーナス払いなし、完済まで金利変動しない前提】

 

この例の場合、毎月の支払いを約7,900円軽くしながら、諸費用などの借り換えコストを考慮しても約100万円の経済的なメリットを受けることができています。ただし、現在の金利がPayPay銀行の借り換え金利（年1.330％）に近い、あるいは下回っている場合は、諸費用の分だけ損になることもあります。金利差・残高・残期間によって効果は大きく変わるため、必ずご自身の条件でシミュレーションして確かめてみましょう。

 

団体信用生命保険の保障が充実

 

「団体信用生命保険」、通称「団信」は、住宅ローン契約者が亡くなったり、高度障害状態に陥った場合に、保険金を用いて住宅ローンの残債を完済できる保険です。この保険は、契約者に万が一のことがあった際に、遺族が住宅ローンの返済負担を負わないように設計されています。また、金融機関によっては、死亡や高度障害のみならず、特定の疾病や怪我などに該当する場合にも保険金が支払われる団信も提供されています。

 

PayPay銀行の団信は、一般団信・がん保障付団信・ワイド団信に加え、ペアローン向けの「ペアローン連生団信」まで幅広いプランが用意されています。全疾病保障（入院限定）や失業保障・自然災害保障まで備えられる充実したラインナップです。

 

なお、借入時年齢が51歳未満か51歳以上かによって加入できる団信の選択肢が変わる点には注意しましょう。51歳以上になると、一般団信かワイド団信しか選択できません。借り換えは新規購入時より年齢が上がっているぶん、この年齢制限に引っかかりやすい点は見落としがちなので、あらかじめ確認しておきましょう。

 

【団信の上乗せ金利について】従来は上乗せ金利なしで付帯できた「がん50％保障団信」は、2026年6月1日借入分より年0.100％の上乗せ金利に改定されています（2026年5月借入分までは年0.050％）。所定のがんと診断されたら住宅ローン残高が半分になる保障で、改定後も比較的小さい負担で手厚い保障を確保できるプランです。

 

また、年0.150％の上乗せで、所定のがんと診断されたら住宅ローンの債務がなくなるがん100％保障団信も選択できます。がん一時金などの給付特約も付く、コストパフォーマンスの良い保障となっています。

 

団信保障プラン	上乗せ金利	加入可能年齢	概要
一般団信	なし	65歳未満	死亡・所定の高度障害状態、医師の診断書等により保険会社に余命6ヶ月以内と判断された場合、住宅ローン残高が「0円」に。
がん50％保障団信	年0.100％ （2026年6月借入分より）	51歳未満	一般団信＋がん（所定の悪性新生物）と診断確定されたら住宅ローン残高が「半分」に。全疾病保障（入院限定）・失業保障・自然災害保障付き。
がん100％保障団信	年0.150％	51歳未満	一般団信＋がん（所定の悪性新生物）と診断確定されたら住宅ローン残高が「0円」＋給付特約つき。全疾病保障（入院限定）・失業保障・自然災害保障付き。
ワイド団信	年0.300％	65歳未満	健康上の理由で一般団信に加入できない方でも加入できる可能性のある引受基準を緩和したプラン。（保障内容は一般団信と同一。）

 

 

ペア連生団信の取扱も

 

PayPay銀行では、夫婦それぞれが主債務者となるペアローンで申し込みする場合、ペアローン連生団信に加入することができます。

 

ペア連生とは、ペアローンでのお借り入れの際、お二人のどちらかに万一のことがあった場合、それぞれの住宅ローン残高が0円となる団体信用生命保険です。PayPay銀行の住宅ローンについては配偶者とのペアはもちろん、親子、同性パートナー、事実婚のペアでも申し込み可能です。

 

ペアのどちらかでもがんに罹患してしまった際に、両者とも保障がおりるような手厚い団信がよいという保障重視のお考えの方は、ペア連生の団信プランに加入するのが良いでしょう。

 

今では、日本人の2人に1人ががんに罹患するといわれており、夫婦のどちらかががんを発症してしまう可能性も決して珍しくありません。

 

そんな時にペア連生団信の保障がついていれば、がんにより働けなくなった場合でも、がんに罹患した相手方のサポートが必要な場合においても、金銭的な心配を小さくできるでしょう。

 

利用に際しては、保障内容に応じて年0.200％〜年0.400％の上乗せ金利（ペア連生一般団信 年0.200％／ペア連生がん50％保障団信 年0.300％／ペア連生がん100％保障団信 年0.400％）が発生しますので、しっかりと内容を確認してから申し込みされることをおすすめします（最新の上乗せ金利は公式サイトでご確認ください）。

 

また、ペア連生団信を利用する際は、夫婦それぞれが同じ団信プランに加入する必要があるため、その点は事前に確認しておきましょう。

 

住宅ローン借り換え時の注意点

 

諸費用

 

住宅ローンの借り換えを検討する際には、事務手数料や登記費用などの諸費用が発生することを念頭に置く必要があります。基本的にどの金融機関で借り換えても同様ですが、借り換えによって以下のような諸費用が発生します。

 

事務取扱手数料

借入金額の2.20％（税込）がかかり、この手数料は借入金額から直接差し引かれます。

 

印紙税

住宅ローン契約書に印紙税相当分の印紙を貼付する必要があります。固定金利と変動金利を組み合わせるミックスローンの場合は、金利ごとに契約が結ばれるため、それぞれの契約に印紙税が発生しますが、PayPay銀行は電子契約のため、印紙税は不要です。

 

登記関連費用

登録免許税、司法書士への報酬、および登記にかかる実費が必要になります。抵当権設定費用では、登録免許税が借入額の0.40％、司法書士への報酬と登記にかかる実費が6万円から10万円程度です。抵当権抹消費用には、登録免許税として土地・建物それぞれ1個あたり1,000円、司法書士への報酬と登記にかかる実費として設定済み抵当権の件数1件につき2万円程度がかかります。

 

火災保険料

住宅ローン契約時には一般的に火災保険への加入が必要です。火災保険料や補償内容、支払い方法については保険会社に確認する必要があります。借り換えの場合、現在の火災保険を継続することも可能です。

 

金利変動に注意

 

借り換えを検討し始めた時点と実際に新しい住宅ローンに借り換えする時点で、金利が変動している可能性もあるので、確認が必要です。2026年は日銀の利上げを受けて各行が基準金利を見直しており、金利が動きやすい局面です（PayPay銀行は2026年7月に変動金利を引き上げ、大手行の短期プライムレートも2026年8月3日に引き上げられました）。また、金利の上昇を予想して固定金利に借り換えしたにもかかわらず、金利が予想よりも上昇しない場合は、想定したほどの経済的なメリットをもたらさないという可能性もあります。

 

借り換えを検討する際には、様々な金利シナリオを想定して、どれだけの金利変動があれば借り換えが経済的に有利になるのかを借り換えシミュレーションを通じて確認するとよいでしょう。

 

PayPay銀行には「5年ルール」「125％ルール」がない

 

変動金利で借り換えるなら、返済額の見直し方も確認しておきたいポイントです。PayPay銀行の住宅ローンには「5年ルール」も「125％ルール」もありません（同行の公式FAQおよび「金利変動リスク等に関する説明書」に明記）。

 

これらのルールがある銀行では、金利が上がっても5年間は毎月返済額が据え置かれ、上昇後の返済額も直前の1.25倍が上限になります。急な負担増は避けられますが、その間は元金の減りが遅くなり、最終回にしわ寄せが来たり、未払利息が発生したりする可能性があります。

 

PayPay銀行は上昇幅に応じてその都度返済額を見直すため、金利が上がればすぐ毎月返済額に反映される一方、最終返済額へのしわ寄せは起きにくい設計です。どちらが有利とは一概に言えないため、金利上昇局面で借り換えるなら、返済額が動いても耐えられる余裕があるかを先に確認しておきましょう。

 

借り換えでよくある質問（2026年8月時点）

 

Q. 短期プライムレートが上がると、私の変動金利もすぐ上がりますか？

A. すぐに上がるとは限りません。短期プライムレートは2026年8月3日に年2.125％→年2.375％へ引き上げられましたが、変動金利の適用金利をいつ見直すかは銀行ごとに決められており、年2回（4月・10月適用など）としている銀行が多いためです。実際、2026年8月の適用金利では大手5行の変動型は据え置きでした。ご自身の契約の見直し時期は、借入中の金融機関の商品説明書でご確認ください。

 

Q. 借り換えの諸費用はどれくらい見ておけばよいですか？

A. 借入額の2.20％（税込）の事務取扱手数料に、登記関連費用（抵当権設定の登録免許税は借入額の0.40％＋司法書士報酬など）や抵当権抹消費用が加わります。借入額が大きいほど手数料も比例して増えるため、金利差だけでなく諸費用を差し引いた後の効果で判断してください。上の試算例では、諸費用総額を90万円と置いています。

 

Q. いま固定金利で借りています。固定のまま借り換えるべきですか？

A. 2026年8月は固定金利の上昇が続いており、いま固定へ借り換えると当時より高い固定金利になる可能性があります。数年前の低い固定金利で借りている方は、そのまま返済を続けたほうが有利なケースも少なくありません。まずは現在の適用金利と借り換え後の金利を並べて比較し、諸費用を回収できるかどうかを確認するところから始めましょう。

 

まとめ

 

PayPay銀行の住宅ローンに借り換えることのメリットと注意点についてご紹介してきました。PayPay銀行の住宅ローンの魅力は、ネット銀行の中でも低水準の金利と、充実した団信の保障がある点です。ただし2026年7月に変動金利が年0.980％から年1.330％へ引き上げられたように、金利や団信の条件は随時見直されているため、申し込み前に最新の金利・団信条件を公式サイトで確認するようにしましょう。

借り換えを検討する際にはそれぞれの銀行が提供しているシミュレーションツールでご自身の借入状況で借り換えした場合の返済額などを計算するようにしてください。具体的にメリットを確認することが、借り換えを進める第一歩です。

 

なお、借り換え先はPayPay銀行に限らず複数の銀行を比較するのがおすすめです。たとえばSBI新生銀行は、保証料・一部繰上返済手数料が無料で一般団信も上乗せ金利0円で付帯し、2026年3月からは上乗せ金利0円の全疾病保障付団信も選べるようになりました。事務取扱手数料は借入金額×2.20％（税込）の定率型で諸費用が見通しやすく、店舗相談とオンライン手続きの両方に対応しているため、借り換え先の比較候補の一つとして検討する価値があります。

 

心のどこかに借り換えを検討しなきゃ、という思いがある方はぜひ一度シミュレーションしてみると良いでしょう。

 

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