2026年10月のフラット35（買取型・借入期間21〜35年・融資率9割以下・新機構団信付き）の最も多い金利は年3.830％で、前月から0.370％幅の引き上げとなりました。上昇は3か月連続で、現在の団信込み金利体系になった2017年10月以降で最も高い水準です。
背景にあるのは、フラット35の金利の目安となる長期金利（新発10年国債利回り）の上昇です。報道によると、長期金利は9月25日に一時3.115％と約30年ぶりの高さを更新し、10月1日も3.095％で取引されました（日本経済新聞）。11月の金利は10月中旬に決まる機構債券の条件しだいで、まだ確定していません。
10月のフラット35の金利（確定・今月のまとめ）
住宅金融支援機構が10月1日に公表した、10月資金受取分の最も多い金利（最頻金利）は次のとおりです。前月と比べると、フラット20・フラット35は0.370％、フラット50は0.400％の上昇でした。
| 商品・返済期間 | 融資率9割以下 | 融資率9割超 |
|---|---|---|
| フラット20（15〜20年） | 年3.510％ | 年3.620％ |
| フラット35（21〜35年） | 年3.830％ | 年3.940％ |
| フラット50（36〜50年） | 年4.100％ | 年4.210％ |
※2026年10月資金受取分の最頻金利（新機構団信付き）。住宅金融支援機構「最新の金利情報」にて10月2日に確認。過去の推移は機構の「【フラット３５】借入金利の推移」で確認できます。
融資率・返済期間・団信で適用金利は変わる
同じ「10月のフラット35」でも、頭金の割合（融資率）・返済期間・加入する団信の種類によって適用される金利は変わります。ニュースで見かける「年3.83％」は、融資率9割以下・新機構団信付き・返済期間21〜35年の最頻金利です。
取扱金融機関によっても金利は異なり、機構の公表ではフラット35（9割以下）で年3.830％〜年5.840％の幅があります。団信の種類による上乗せは、夫婦2人で加入するデュエット（ペア連生団信）が＋0.18％、新3大疾病付機構団信が＋0.24％です。
最近のフラット35の変更点
金利以外にも、ここ数か月で利用者に関わる変更がありました。
- フラットすまい・るポイント（10月1日〜）：2026年10月1日以降にフラット35（フラット20・フラット50、借り換えを含む）を借り入れ、所定の期間内に申請した人に楽天ポイントが進呈されます。進呈ポイントは借入額に応じて異なり、最大15万ポイント（借入額8,000万円以上の場合）です（機構の案内）。
- 中古住宅の簡易なリフォーム費用も一体で借入可能に（9月1日〜）：中古住宅の購入資金とあわせて、内装の変更や設備の設置など適合証明の内容に影響しない工事の費用をまとめて借りられるようになりました。間取りの変更・床面積の増減・断熱材の交換などは対象外です（機構のお知らせ）。
11月のフラット35の金利はどうなる？
フラット35の金利は、住宅金融支援機構が毎月中旬に条件を決める機構債券（MBS）の利回りと、その目安となる長期金利の動きに連動します。11月の金利は10月中旬の金融情勢をもとに決まるため、10月初めの時点ではまだ分かりません。
足元の長期金利と日銀の動き
長期金利は9月1日に約30年ぶりに3％台に乗り、その後も3.1％前後で推移しています。報道では、原油高に伴うインフレ懸念や米国金利の上昇が売り材料に挙げられています。
日本銀行は9月18日の金融政策決定会合で政策金利を0.25％程度引き上げ、年1.25％程度としました（日本銀行 金融政策決定会合）。10月1日に公表された同会合の「主な意見」では、物価次第で利上げのペースを速める必要性に触れた意見もありました。ただし、これは委員の個別の意見であって、次の利上げを決めたものではありません。
長期金利が3％台にとどまっている間は、フラット35が大きく下がる材料は見当たりにくい状況です。とはいえ長期金利は、国内外の物価指標や日銀会合をめぐる観測で上下どちらにも振れます。11月が10月より上がるか下がるかを、現時点で断定することはできません。
11月の確定金利は、11月の第1営業日の正午ごろに住宅金融支援機構の公式サイトで公表されます（借入金利は毎月第1営業日の正午ごろに更新）。フラット35は申込時ではなく資金を受け取る月の金利が適用される点も覚えておきましょう。
※フラット35は、申込先の金融機関によって金利や手数料が変わります。
金利が上がっている局面で確認したい3つのこと
最頻金利の数字だけを追うより、自分の借入条件で実際にいくらになるかを詰めるほうが効果的です。申込前に、次の3点を確認しておきましょう。
- 金利引き下げ制度を使えるか：【フラット３５】子育てプラスは、こどもの人数などに応じたポイント1つにつき当初5年間 年0.25％の引き下げです。住宅性能に応じた【フラット３５】Sなどと組み合わせられますが、【フラット３５】Sは借り換えには使えません。
- 資金を受け取る月はいつか：適用されるのは融資実行月の金利です。引き渡し時期が月をまたぐと、想定と違う金利になることがあります。
- 手数料と団信を含めた総額：同じ最頻金利でも、事務手数料や団信・疾病保障の費用は金融機関ごとに違います。金利差が小さい月ほど、手数料の差が総額を左右します。
制度の組み合わせによる引き下げ幅は、機構の「【フラット３５】子育てプラス」のページで確認できます。
「固定が上がった」と「変動が上がった」は別の話
金利のニュースを読むときに混同しやすいのが、どの金利が何に連動しているかです。10月は、固定と変動の両方で引き上げが見られました。
| 金利タイプ | 連動するもの | 10月の動き |
|---|---|---|
| 全期間固定（フラット35）・固定期間選択型 | 長期金利（新発10年国債利回り） | フラット35は0.370％上昇。大手5行の10年固定も全行が引き上げ |
| 変動金利 | 短期プライムレート（政策金利の影響を受ける） | みずほ銀行・三井住友信託銀行・りそな銀行が引き上げ。三菱UFJ銀行・三井住友銀行は据え置き |
※当編集部が10月1日に各行の公式サイトで代表的な商品の適用金利を確認した結果。各行の反映時期や幅は商品・契約タイプで異なります。
9月の政策金利の引き上げを受けて、大手行では11月から短期プライムレートを見直す動きも出ています。返済中の変動金利にいつ・どれだけ反映されるかは銀行と契約ごとに異なるため、まず自分の借入がどのタイプなのかを確認するのが先決です。
フラット35とは
「フラット35」は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する、全期間固定金利の住宅ローンです。銀行やモーゲージバンクなど、多くの金融機関を通じて申し込めます。
どの金融機関から申し込んでもフラット35であることに変わりはありませんが、金利や事務手数料は申し込む金融機関によって異なります。できるだけ有利な条件を提示している金融機関を選ぶことが大切です。
フラット35の基本的な仕組み
- 長期固定金利 フラット35は、返済期間中の金利が固定されています。子育てプラスや【フラット３５】Sなどで当初の一定期間だけ金利が下がる制度もありますが、「借入時に、最初から最後までの金利が決まっている」点は変わりません。
- 長期返済 返済期間は原則15年以上35年以内で、長期優良住宅などの要件を満たせば最長50年（フラット50）も選べます。親子リレー返済を利用すれば、返済期間を長めに設定することもできます。
- 物件の技術基準がある フラット35は新築・中古いずれの住宅購入にも利用できますが、耐久性などの技術基準が定められており、適合証明書が必要です。適合しない物件には利用できないため、不動産会社に事前に確認しましょう。
- 申込窓口が豊富 申込みの受付・審査・融資実行は各金融機関が担当し、住宅金融支援機構と連携して手続きを進めます。金融機関により条件が異なるのは前述のとおりです。
フラット35のメリット
- 金利上昇リスクの回避 全期間固定金利のため、借入後に金利が上がっても返済額は増えません。政策金利の引き上げが続く局面では、この安心感が改めて注目されています。
- 返済計画が立てやすい 金利が固定され返済額も確定しているため、教育費や老後資金を含めた長期の資金計画を立てやすくなります。
- 長期の返済期間を選べる 要件を満たせば最長50年まで設定でき、月々の返済額を抑えられます。ただし総返済額と完済年齢は増えます。
- 勤務形態の要件が柔軟 「幅広い人に安定した住宅ローンを提供する」目的があり、勤続年数や雇用形態の要件が民間ローンより柔軟な場合があります。
フラット35のデメリット
- 変動金利より金利が高い 原則として変動金利タイプより金利は高くなります。当編集部が10月1日に確認した大手銀行・ネット銀行の変動金利は1％台が中心で、フラット35（年3.830％）との差は2％以上開いています。
- 物件の技術基準がある 物件が一定の技術基準を満たす必要があり、適合証明の取得には物件検査手数料もかかります。
- 団信・疾病保障は金融機関で差がある 機構の団信のほか、金融機関独自の疾病保障を用意しているところもあり、内容や費用は申込先によって異なります。
フラット35のおすすめ申込先は？
同じフラット35でも、申し込む金融機関によって金利や事務手数料が異なります。最頻金利だけでなく、事務手数料と団信・疾病保障を含めた総額で比べるのが基本です。
審査の基準は住宅金融支援機構の定めに沿うため、どこで申し込んでも大きくは変わりません。ただし、フラット35の取り扱い実績が豊富な金融機関を選ぶと、書類の準備や物件検査の段取りがスムーズに進みやすくなります。
フラット35といえばSBIアルヒ
SBIアルヒ株式会社は、フラット35の実行件数シェアで長年トップを走り続けています（2025年度27.7％・16年連続No.1）。※2010年度-2025年度統計、取り扱い全金融機関のうち借り換えを含む【フラット３５】実行件数（2026年3月末現在、SBIアルヒ調べ）
手持金を1割以上用意できる人向けに、【フラット３５】（保証型）を使った独自商品「スーパーフラット」もあります。ただし月によっては通常のフラット35との金利差がごくわずかになるため、申込月の金利で比べましょう。商品の詳細は「SBIアルヒの住宅ローンの評判とメリット・デメリット」で解説しています。
買取型ならドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）も候補
ドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）も、フラット35（買取型）を取り扱っています。融資事務手数料は借入金額の2.20％（税込・最低11万円）で、病気やケガで働けなくなった場合に返済を保障する全疾病保障を付けることもできます（付帯する場合は別途費用がかかります）。
なお、同行のサイトではフラット35「保証型」は現在新規申込を受け付けていないと案内されています。手数料や保障の詳細は「ドコモSMTBネット銀行のフラット35の金利・手数料・団信」にまとめています。
※各金融機関のフラット35の金利や疾病保障サービスを比較し、ご自身に合ったフラット35を選びましょう。住宅ローンは何十年も付き合っていくものです。”何も考えずに不動産会社や工務店から紹介された金融機関に申し込む”のは避けたいところです。
フラット35の金利に関するよくある質問
Q. 10月のフラット35は上がったのですか、下がったのですか？
A. 上がりました。10月のフラット35（21〜35年・融資率9割以下・新機構団信付き）の最頻金利は年3.830％で、前月から0.370％の上昇です。3か月連続の引き上げで、現在の金利体系になった2017年10月以降で最も高い水準です。
Q. ニュースの「年3.83％」は自分にも当てはまりますか？
A. 当てはまらないことがあります。頭金が1割未満（融資率9割超）なら年3.940％、返済期間20年以下なら年3.510％、フラット50なら年4.100％（9割以下）が目安です。団信の種類や金融機関によっても金利は変わります。
Q. 日銀の利上げで、フラット35はすぐに上がりますか？
A. 直接連動するわけではありません。政策金利の影響を直接受けるのは短期プライムレート連動の変動金利で、フラット35が連動するのは長期金利です。長期金利は利上げ観測を先取りして動くため、日銀会合の前から金利に織り込まれていることもあります。
Q. フラット35の金利が上がる前に申し込めば、今月の金利で借りられますか？
A. いいえ。フラット35は申込時ではなく資金を受け取る月の金利が適用されます。引き渡しが11月以降になる場合は、その月の金利で決まります。金利の先読みより、物件と返済計画が固まったタイミングで動くほうが現実的です。
Q. 11月の確定金利はいつ発表されますか？
A. 毎月第1営業日の正午ごろに住宅金融支援機構の公式サイトで更新されます。11月分も11月の第1営業日に公表される見込みで、契約前には必ず公式の最新金利をご確認ください。