住宅ローンの5年ルールは、変動金利が上がっても毎月の返済額を5年間据え置く仕組みです。125％ルールは、見直し後の返済額を直前の1.25倍までに抑える仕組みで、どちらも元利均等返済で借りている場合にだけ働きます。
据え置かれるのは返済額だけで、適用金利そのものは上がっています。以下では両ルールの仕組みと落とし穴、金利上昇が返済額へ届く時期、ルールを採用していない銀行との違いを順に整理します。
日本銀行は2026年9月18日の金融政策決定会合で、政策金利を年1.0％程度から年1.25％程度へ引き上げました（賛成7・反対2）。日銀の公表文によると、新しい調節方針は9月24日から適用されています。
これを受けて、三菱ＵＦＪ銀行とみずほ銀行は短期プライムレートを11月2日から年2.375％から年2.625％へ引き上げると発表しました。三井住友銀行も同じ水準への引き上げを発表し、実施日は11月9日です。
変動金利の土台が動き始めたいま、金利が上がったとき返済額がいつ、どれだけ変わるのかを決める2つのルールを正しく理解しておく意味は大きくなっています。
住宅ローンの5年ルール・125％ルールとは？仕組みと注意点
住宅ローンで変動金利型を選ぶと、一般的には半年ごとに金利が見直されます。金利が上昇すれば、返済額も増えるリスクがあります。
とはいえ、金利が上がった翌月から返済額が増えるとは限りません。多くの金融機関が5年ルールと125％ルールという仕組みを設けているからです。
両ルールは主に元利均等返済で採用される仕組みで、元金均等返済にはありません。元金均等返済では、金利が上がればその分が比較的早く返済額に反映されます。
みずほ銀行も公式の変動金利方式の説明で、元利均等返済の場合に5年ルールと125％ルールが適用されると明記しています。
5年ルールは金利が上がっても返済額を5年間据え置く仕組み
5年ルールは、金利が上昇しても5年間は毎月の返済額を据え置くルールです。家計に急な負担がかかるのを避け、返済の見通しを立てやすくする狙いがあります。
返済額が据え置かれていても、適用金利は半年ごとに見直されています。上がった分は、返済額のうち利息の割合が増え、元金が減りにくくなる形で少しずつ反映されていきます。
5年の数え方は銀行によって異なります。みずほ銀行は借入日から10月1日を5回経過するまでは元金と利息の割合で調整し、以降は10月1日を5回経過するごとに再計算すると説明しています。契約日からちょうど5年ではありません。
ドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）も公式FAQで、借入後5回目の10月1日を基準に約定返済額を見直すと案内しています。自分の契約がいつ再計算されるかは、返済予定表と商品概要説明書で確かめられます。
125％ルールは6年目以降の返済額を直前の1.25倍に抑える仕組み
125％ルールは、5年ルールで据え置いた後、6年目以降の返済額の上限を定めたものです。新しい返済額が前回の125％を超えないようにするルールを指します。
たとえば毎月の返済額が10万円なら、6年目以降に金利が上がっても、次の返済額は12万5,000円までに抑えられます。金利が急に上がった局面で返済額の急増を防ぐ、家計の安全弁といえる仕組みです。
金利が上がると、いつ返済額に反映される？
5年ルールがあるから当面は関係ない、と考えるのは早計です。金利の見直し時期と、それが返済額へ届く時期は銀行ごとに決まっています。9月の利上げを受けて各行が動き始めたいま、主な銀行の扱いは次のとおりです。
| 銀行 | 5年・125％ルール | 見直しと反映のしかた（2026年10月時点） |
|---|---|---|
| みずほ銀行 （借入中の場合） |
あり （元利均等返済） |
基準日は4月1日・10月1日。4月1日基準の金利は7〜12月の返済分に、10月1日基準の金利は翌1〜6月の返済分に適用 |
| 三菱ＵＦＪ銀行 | あり （元利均等返済） |
変動かつ元利均等返済なら5年ルール・125％ルールあり。元金均等返済は対象外と公式FAQに明記 |
| ドコモSMTBネット銀行 | あり （元利均等返済） |
借入後5回目の10月1日を基準に約定返済額を見直し、以降も5年ごとに見直し |
| auじぶん銀行 | あり （元利均等返済） |
基準日は4月1日・10月1日。10月1日基準日で決まる新金利は同年12月の約定返済日の翌日から適用 |
| ソニー銀行 | なし | 基準日は5月1日・11月1日。見直しの都度、返済額を再計算（上限なし） |
| SBI新生銀行 | なし | 適用利率が変更されるたびに毎月返済額・ボーナス返済額を見直し |
表のとおり、基準金利が上がる日と返済額が増える日は別です。適用金利は基準金利から引き下げ幅を差し引いたもので、反映のタイミングも契約のタイプで変わります。
実例として、auじぶん銀行は2026年9月18日に、住宅ローンの基準金利を10月1日から引き上げると発表しました。新しい金利が適用されるのは12月の約定返済日の翌日からで、5年ルールの据え置き期間中の契約なら返済額そのものは当面変わりません。
短期プライムレートの引き上げも、メガバンクでは11月2日（三井住友銀行は11月9日）からです。そこから各行の基準金利、適用金利、返済額へと届くまでには、さらに時間差があります。
自分の契約の扱いは、返済予定表と各行の会員ページで確かめるのが確実です。同じ銀行でも、元利均等か元金均等かで扱いが変わります。
5年ルール・125％ルールのメリット
最大のメリットは、金利が上がっても毎月の返済額が急に増えるのを一時的に抑えられる点です。教育費や住宅の維持費が重なる時期でも、返済額が5年間は原則据え置かれるため、資金計画を組みやすくなります。
6年目以降の返済額も、増える幅が直前の125％までに制限されます。短期間で返済額が大きく跳ね上がるリスクを避けやすいのは、長期の家計管理を重視する世帯にとって心強い材料です。
据え置き期間は、対策を考える時間でもあります。繰上返済の準備や固定金利への切り替えの検討など、手を打つ余裕が生まれます。
5年ルール・125％ルールのデメリットと落とし穴
見落としがちなデメリットもあります。返済額の増加が抑えられる一方で、払い切れなかった利息が繰り越される可能性がある点です。
返済額が一時的に抑えられても、未払い分が後回しになり、ローン残高が想定より減りにくくなることがあり得ます。
みずほ銀行は公式サイトで、見直し後の返済額が前回の125％を上回った場合は利息の返済が優先され、返済総額が増えると説明しています。さらに返済期間終了後も未払利息が残る場合は一括で返済する必要があると明記しています。
完済時にまとまった資金が必要になり得る点は、借りる前から頭に入れておく必要があります。
125％ルールは返済額の増えるペースを緩やかにするもので、総返済額を減らす仕組みではありません。表面上の返済額が安定していても、長い目で見ると返済総額が膨らむ可能性があります。
125％ルールは意味がない？という誤解
こうしたデメリットから、125％ルールはあまり意味がないという声もあります。たしかに初期の金利が0.5％の住宅ローンなら、金利が2.0％程度まで上がらない限り125％ルールは発動しません。
大幅な金利上昇がなければ出番のない仕組みなので、金利が落ち着いている時期には無意味に見えます。
このルールの目的は、万が一の金利急上昇から借り手を守ることにあります。平時には働かなくても、急騰時には大きな役割を果たす、保険に近い性質のルールです。
2026年は利上げが続き、9月には政策金利が年1.25％程度となりました。メガバンクの短期プライムレートも11月から年2.625％に上がる予定で、このルールの存在をあらためて意識しておく局面です。
5年ルール・125％ルール採用型と非採用型ローンの比較
最近は、5年ルールや125％ルールを採用していない変動金利型住宅ローンもあります。代表的なのはソニー銀行・PayPay銀行・SBI新生銀行などで、3行とも公式サイトで非採用を明記しています。
同じネット銀行でも、ドコモSMTBネット銀行・auじぶん銀行・楽天銀行などは両ルールを採用しています。ネット銀行だからルールがない、とは限らない点に注意が必要です。
非採用型では、金利が上がると見直しに合わせて返済額にも速やかに反映されるため、負担増を早く感じます。その代わり未払い利息が発生しにくく、元金が契約どおりに減っていくため、終盤にまとめて清算するリスクを避けやすくなります。
たとえばソニー銀行の住宅ローン金利は、毎年5月1日・11月1日を基準日に年2回見直され、その都度、残高・残存期間・適用金利から返済額が再計算されます。同行の変動セレクト住宅ローンの適用金利は2026年10月時点で年1.847％です。
| 比較の観点 | 採用型（5年・125％ルールあり） | 非採用型（ルールなし） |
|---|---|---|
| 毎月返済額の変化 | 5年間据え置き＋6年目以降も125％まで | 金利見直しに合わせて速やかに変動 |
| 家計の見通し | 短期的に立てやすい | 金利上昇時は早めに負担増を実感 |
| 未払い利息 | 発生する可能性がある（後回し） | 発生しにくい（元金が予定どおり減る） |
| 完済時のリスク | 未払い利息の一括清算等に注意 | 終盤の想定外負担を避けやすい |
| 主な採用状況 | 大手銀行・多くの地方銀行・ドコモSMTBネット銀行・auじぶん銀行・楽天銀行など | ソニー銀行・PayPay銀行・SBI新生銀行など |
どちらが優れているかは一概に決まりません。借りる人のリスク許容度や家計の状況、ライフプランで向き不向きが分かれます。繰上返済を計画的にできる人や、金利上昇を早くつかんで対策したい人には、非採用型のわかりやすさが合う場合もあります。
非採用型の一例であるSBI新生銀行の返済ルールは、保証料と一部繰上返済手数料が原則0円で、事務取扱手数料は借入金額×2.20％（税込）の定率型です。仮審査は原則なく本審査だけで進む点も、他行と併願する場合は段取りに影響します。
一方、採用型の代表であるドコモSMTBネット銀行は、住宅ローンのWEB申込コースの仮審査受付を2026年10月30日（金）17時で終了します。以降に申し込む人は、銀行代理業者が窓口となる対面相談コースを使うことになります。
金利上昇局面で住宅ローンを選ぶときの視点
変動金利のリスクを抑える方法としては、固定金利への借り換えも選択肢です。固定金利は上昇リスクを避けられる一方、変動金利より当初の金利が高い傾向にあるため、金利動向と将来の収入見通しを合わせて検討する必要があります。
長期固定の代表であるフラット35の金利も上がっています。住宅金融支援機構によると、2026年10月の借入金利は、融資率9割以下・返済期間21年以上35年以下で最も多い金利が年3.830％でした（新機構団信付き・融資率9割超は年3.940％）。
返済期間20年以下のフラット20は年3.510％、36〜50年のフラット50は年4.100％です（いずれも融資率9割以下の最頻金利）。
フラット35の金利は毎月見直され、適用されるのは申込時ではなく借入実行月の金利です。適用金利は住宅金融支援機構の金利情報ページに掲載されています。
5年ルール・125％ルールの細かな適用条件も金融機関ごとに異なるため、契約前には商品概要説明書の確認や担当者への質問が欠かせません。
住宅ローンは金利の低さだけでなく、返済のしやすさ・将来のリスク・家計への影響まで含めて選ぶと、後悔しにくくなります。
よくある質問（FAQ）
Q. 5年ルールがあれば、金利が上がっても損はしませんか？
A. 損をしないとは言えません。5年ルールは毎月の返済額を据え置くだけで、適用金利の上昇は止めません。据え置き中は利息の割合が増えて元金が減りにくくなり、未払い利息が出ることもあります。
Q. 5年ルール・125％ルールがない銀行は避けたほうがよいですか？
A. 一概には言えません。ルールがない銀行は金利上昇が早く返済額に反映される反面、未払い利息が積み上がりにくく、元金が予定どおり減っていきます。家計に余裕があり早めに対応したい人には向く場合もあります。
Q. 日銀が9月に利上げしたので、すぐに返済額が増えますか？
A. すぐに増えるとは限りません。政策金利から短期プライムレート、各行の基準金利、適用金利、返済額へと届くまでに何段階もの時間差があります。メガバンクの短期プライムレートの引き上げも11月からです。
Q. 5年ルールが適用される契約なら、返済額は本当に変わりませんか？
A. 据え置き期間中は毎月の返済額は変わりません。ただし内訳は変わります。利息に回る分が増えて元金の減りが遅くなるため、金利上昇の影響は確実に受けています。
Q. 元金均等返済でも5年ルール・125％ルールはありますか？
A. ありません。両ルールは元利均等返済を前提とした仕組みで、みずほ銀行・三菱ＵＦＪ銀行とも元金均等返済は対象外と案内しています。元金均等返済は、金利が上がるとその分が比較的早く返済額に反映されます。
Q. 金利が上がっている今、何から確認すればよいですか？
A. まず自分の契約に5年ルール・125％ルールがあるかを商品概要説明書で確かめます。ある場合は未払い利息のリスク、ない場合は返済額が早く増える可能性が論点です。繰上返済や固定金利への借り換えも並べて考えておくと備えになります。
Q. 5年ルールがない銀行の変動金利では、ほかに何に注意しますか？
A. 返済額が早く動くぶん、家計の予備資金を厚めに用意しておくと安心です。団信の上乗せ金利や事務手数料も総負担に効くため、PayPay銀行の住宅ローンの落とし穴のように、銀行ごとの条件をあわせて比べておくと判断しやすくなります。
金利・キャンペーンは月ごとに動くため、最新の状況は各金融機関の発表でご確認ください。