50年まで借りられる住宅ローンを扱う主要4社のうち、2026年9月時点で50年フルで借りたときの金利がもっとも低いのはイオン銀行の年1.140％、次いでSBI新生銀行の年1.160％です。ただし今月は序列が動きました。ドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）が「物件価格の80％以下で借りる場合の金利優遇」をWEB申込コースで2026年8月実行分をもって終了し、変動金利が年1.200％から年1.750％へ上がったためです。あわせてPayPay銀行の「35年超の上乗せ年0.30％」も9月1日以降の借入から適用が始まりました。以下では、SBI新生銀行・PayPay銀行・ドコモSMTBネット銀行・イオン銀行の4社について、各行の公式サイトで確認した2026年9月の条件を並べ、どの期間で借りるなら誰が有利かを見ていきます。
【2026年9月】50年ローンで今月動いた3つのポイント
50年ローンで見るべき数字は、表示されている変動金利だけではありません。「35年を超えて借りるといくら上乗せされるか」と、その上乗せの前提になる金利優遇が続いているかの2つです。今月はどちらも動きました。
① ドコモSMTBネット銀行：80％以下の金利優遇が終了し、変動は年1.750％へ
ドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）は、「環境配慮型住宅への特別金利優遇」と「物件価格の80％以下でお借入れいただく場合の金利優遇」を、WEB申込コースでは2026年8月実行分をもって終了したと公式の金利ページで案内しています（対面相談コースでは引き続き利用可）。
この結果、WEB申込コースの通期引下げプラン・変動金利は年1.750％（基準金利 年3.775％、引下げ幅 年-2.025％／2026年9月1日現在）となりました。前月の年1.200％からは0.550ポイントの上昇です。
数字だけを見ると大幅な引き上げに映りますが、実態は「基準金利が動いた」のではなく「上乗せしていた優遇が外れた」という性格の変化です。詳しい推移はドコモSMTBネット銀行の住宅ローン金利推移もあわせてご覧ください。 出典：ドコモSMTBネット銀行 住宅ローン（WEB申込コース）金利
② PayPay銀行：35年超の上乗せ年0.30％が適用中に
PayPay銀行は、借入期間が35年を超える契約について年0.30％の金利上乗せを公式サイトに明記しています。これは2026年9月1日以降の借入から適用されるもので、すでに適用が始まっています（8月31日以前の借入は年0.10％でした）。
これから申し込む人にとっては、年0.30％が前提と考えて試算するのが正確です。 あわせて注意したいのが、35年超で借りたあとに繰上返済で期間を35年以内へ短縮しても、上乗せは継続すると明記されている点です。
「あとから短くすれば上乗せも消える」わけではありません。この改定の背景はPayPay銀行 住宅ローンの35年超の上乗せ0.3％への引き上げで詳しく整理しています。 出典：PayPay銀行 50年ローン
③ 金融庁が40年・50年ローンの監視を強化する方針
借り手側の環境として押さえておきたい動きもあります。片山さつき金融担当相は2026年9月8日の閣議後記者会見で、返済期間40年・50年といった超長期の住宅ローンを扱う銀行への監視を強化する考えを示し、「顧客への説明や審査体制について注視していく」と述べたと報じられました。
金利上昇局面では支払額が大きく増えうるため、貸し手には十分な説明が必要だという趣旨で、金融庁は近く公表する「金融行政方針」に内容を盛り込むとしています。 これは規制の導入や50年ローンの取扱停止ではありません。審査体制と説明の実態を点検するという段階の話です。
ただし借り手にとっては、「借りられる額」と「無理なく返せる額」は別物だという当たり前の原則を、もう一度確認する機会になります。返済期間を延ばせば毎月の返済額は下がりますが、総支払額と完済時の年齢は確実に増えます。 参考：金融庁
④ 当編集部の実測：9月は127件のうち106件が引き上げ
当編集部では毎月、各金融機関の公式金利ページを実際に開いて表示金利を取得しています。2026年9月適用分では、14の金融機関・機関について127件（銀行×商品×借入区分×金利タイプ×期間などの組み合わせ）を集計し、前月と比較できた127件のうち引き上げが106件、据え置きが21件、引き下げは0件でした（2026年9月1日確認）。
ただし内訳を見ると様相は分かれます。変動金利は実測27件のうち19件が据え置きで、引き上げは8件にとどまりました。一方で固定10年・固定20年前後は実測分がすべて引き上げです。50年ローンは各行とも変動金利での利用が中心ですから、今月の上げ幅の大きさがそのまま50年ローンの金利に効いたわけではありません。
ドコモSMTBネット銀行の上昇も、前述のとおり優遇終了によるものです。 なお、変動金利の基準は短期プライムレート、固定金利の基準は長期金利で、動く理由も時期も異なります。
50年ローンとは？
50年ローンは、一般的な35年ローンよりも返済期間を長く設定することで、毎月の返済額を抑えられる長期の住宅ローンです。返済期間が延びる分だけ1回あたりの元金返済が小さくなるため、同じ借入額でも月々の負担が軽くなります。
50年ローンのメリット
月々の返済額を大きく圧縮できる
SBI新生銀行が公式コラムで示している試算例では、5,000万円を金利年1.0％・元利均等返済で借りた場合、35年返済の毎月返済額は約14.1万円、50年返済なら約10.5万円とされています（同行のシミュレーション結果をもとにした2026年1月時点の試算例。諸費用・ボーナス払いなし、金利は期間中変わらないと仮定）。
差は毎月約3.5万円、年間で約42万円。支出が増えやすい現役世代にとって、この差は家計の余力に直結します。 ※上記はあくまで年1.0％を前提とした例です。2026年9月時点の実際の金利は各行で異なり、35年超の上乗せも加わります。申し込み前に各行のシミュレーションで自分の条件を確認してください。
返済負担率を下げられる
住宅ローン審査では「返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）」が重視されます。返済期間を延ばして毎月の返済額を抑えれば、この比率を下げられるため、キャリアが浅く年収がまだ高くない時期でも住宅購入を検討しやすくなります。
ただし前述の金融庁の問題意識のとおり、比率が下がることと返しやすいことは同じではありません。
団体信用生命保険に長期間加入できる
団体信用生命保険（団信）は、契約者が亡くなったり所定の高度障害状態になったりしたときにローン残債が完済される保険です。50年ローンを選べば、この保障が最長50年にわたって続きます。年齢を重ねるほど保険への加入条件は厳しくなるため、若いうちに長期の保障を確保できる点は見逃せません。
手元資金にゆとりを残せる
毎月の住居費を抑えられれば、その分を教育費の積み立てや預貯金、NISA・iDeCoといった資産形成に回す余地が生まれます。ただし運用には元本割れのリスクがあるため、「運用で増やせばよい」と安易に考えないことが前提です。
50年ローンのデメリット
総返済額はどうしても増えやすい
返済期間が長ければ利息を払う期間も長くなるため、35年ローンに比べて総返済額は増える傾向にあります。月々の負担が軽くなる代わりにトータルコストは重くなる——これが50年ローンの基本的なトレードオフです。
35年超の上乗せ金利がかかる
上で見たとおり、35年を超えて借りる場合は上乗せなし〜年0.30％の上乗せが発生します。わずかな差に見えても、超長期では利息の累計に効いてきます。
元金の減りが遅く「残債割れ」が起きやすい
50年ローンは毎月の返済額が小さい分、元金の減り方も緩やかです。転勤やライフスタイルの変化で住宅を手放すとき、売却価格がローン残高を下回る「残債割れ」が起こりやすくなる点は、あらかじめ理解しておく必要があります。
返済が老後まで続く可能性がある
30歳で借りた場合、35年返済なら65歳前後で完済できますが、50年返済では完済が80歳になります。退職金や年金をどう組み込むかを含めたライフプランを、借入の段階で描いておきましょう。
金利変動の影響を受ける期間が長い
変動金利で借りる場合、将来の金利上昇は返済額に影響します。日本銀行は2026年6月16日に政策金利を約31年ぶりとなる年1.0％程度へ引き上げており、次回の金融政策決定会合は2026年9月17日・18日に予定されています（結果の公表と総裁会見は18日）。
50年という超長期では、こうした金利の変化にさらされる期間もそれだけ長くなります。
各社の50年ローン比較一覧表（2026年9月時点）
50年ローンを扱う4社の条件をまとめると、次のようになります。
項目 |
SBI新生銀行 |
PayPay銀行 |
ドコモSMTBネット銀行 |
イオン銀行 |
|---|---|---|---|---|
最長借入期間 |
50年 |
50年 |
50年 |
50年 |
50年ローン対象 |
変動金利（半年型）の新規借入のみ |
変動金利・固定金利 |
変動金利・固定金利 |
変動金利・固定金利 |
35年超の金利上乗せ |
＋0.10％ |
＋0.30％（2026年9月1日以降の借入） |
35年超〜40年：上乗せなし／40年超〜50年：＋0.15％ |
＋0.10％ |
変動金利（2026年9月・新規） |
年1.060％ |
年1.330％ |
年1.750％ |
年1.040％ |
50年で借りた場合の適用金利 |
年1.160％ |
年1.630％ |
年1.900％ |
年1.140％ |
完済時年齢の目安 |
80歳未満 |
80歳未満 |
80歳未満 |
80歳未満 |
※金利はいずれも2026年9月に各行公式サイトで確認した新規借入の変動金利です。適用条件は各行で異なります（SBI新生銀行の自己資金優遇＝借入額が物件購入価格・建築請負価格の合計額の90％以内／イオン銀行の金利プラン＝物件価格の80％以内。ドコモSMTBネット銀行は物件価格80％以下の優遇がWEB申込コースで2026年8月実行分をもって終了）。「50年で借りた場合の適用金利」は各行の表示金利に上乗せを加えた参考値で、団信のプラン選択や審査結果によってはさらに上乗せとなる場合があります。金利は毎月見直されるため、最新の適用金利と適用条件は必ず各行の公式サイトでご確認ください。
2026年9月時点では、イオン銀行（年1.140％）とSBI新生銀行（年1.160％）が低い水準にあります。ドコモSMTBネット銀行は優遇終了と40年超の＋0.15％が重なり、50年フルで借りる場合は4社のなかで最も高くなりました。
PayPay銀行も9月からの＋0.30％で差が開いています。 ただし、金利の数字だけで優劣は決まりません。たとえばイオン銀行はローン取扱手数料を定額型（110,000円・税込）と定率型（借入額の2.20％・税込／最低220,000円・税込）から選ぶ仕組みで、定率型を選ぶと借入利率が年0.2％低くなると商品概要説明書に記載されています。
表示金利がどちらの前提かによって、総コストの見え方は変わります。金利と諸費用をどう並べて見るかは、住宅ローンはどこを比較するかでも整理しています。
SBI新生銀行の50年ローンの特徴
SBI新生銀行は、2025年11月17日から住宅ローン変動金利（半年型）の借入期間を最長50年まで拡大しました。
主なポイント
• 対象は変動金利（半年型）で新規に住宅購入・建設資金を借りる場合（それ以外の借り入れは35年以内） • 35年を超える場合の上乗せは＋0.10％（2026年9月時点） • 保証料は不要、一部繰上返済手数料は0円で1円から何度でも可能 • 事務手数料は借入金額×2.20％（税込） • 借入金額は500万円以上3億円以下 2026年9月1日現在の変動金利（半年型）は通常金利 年1.080％／自己資金優遇金利 年1.060％（自己資金優遇は、借入額が物件購入価格・建築請負価格の合計額の90％以内の新規借入が対象）。
50年で借りる場合は、ここに年0.10％が上乗せされます。 もうひとつ、50年で借りるなら必ず知っておきたい特徴があります。SBI新生銀行の住宅ローンは、変動金利の「5年ルール」「125％ルール」を採用していません。
これは両面のある特徴です。金利が上がれば返済額の見直しがすぐに反映されるため、返済額が早く増える可能性がある一方で、利息だけが積み上がる「未払利息」が発生せず、元金がきちんと減っていくという利点があります。
返済期間が長い50年ローンでは、この違いが効いてきます（詳しくはSBI新生銀行の5年ルール・125％ルールなしの仕組み）。 「毎月の支払いを抑えつつ、長期でも元金をきちんと減らしたい」という人にとって、SBI新生銀行の50年ローンは検討に値する選択肢といえます。 出典：SBI新生銀行 住宅ローンの金利一覧（新規）
PayPay銀行の50年ローン
PayPay銀行は2025年7月1日から借入期間最長50年の取り扱いを開始しました。変動金利・固定金利のいずれでも50年を選べます。
主なポイント
2026年9月時点の変動金利（全期間引下型・新規）は年1.330％で、前月から据え置かれています。ここに35年超の上乗せ年0.30％が加わり、50年で借りると年1.630％となります。 最大の注意点は、その上乗せが9月から3倍になったことです。8月31日以前の借入は年0.10％でしたが、2026年9月1日以降の借入は年0.30％。
すでに適用が始まっているため、これから申し込む人は年0.30％で試算してください。 一方で、ソフトバンクのスマホ・ネット・でんきを契約している人向けの金利引き下げがあり、条件を満たせば表示金利より低い水準で借りられます（引下げ幅と適用条件はPayPay銀行 住宅ローン金利優遇に記載）。
ソフトバンクユーザーであれば、この引き下げを含めて総額で判断する価値があります。
ドコモSMTBネット銀行の50年ローン
ドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）は、2023年8月にネット銀行として初めて借入期間最長50年の取り扱いを開始した金融機関です。
主なポイント
上乗せ金利が借入期間に応じて段階的になっている点は、今も他行にない設計です。 • 35年超〜40年以内：上乗せなし • 40年超〜50年以内：年0.15％ 「35年では足りないが、50年までは必要ない」という人にとって、40年以内なら上乗せゼロで期間を延ばせるのは変わらない強みです。
変わったのは、その土台になる金利水準です。2026年9月1日現在のWEB申込コース・通期引下げプランの変動金利は年1.750％で、物件価格80％以下の優遇と環境配慮型住宅の優遇が終了した分、前月の年1.200％から上がりました。
これらの優遇は対面相談コースでは引き続き利用できると公式に案内されているため、条件に当てはまる人は申込コースの違いも含めて比較する価値があります。 なお、団信のプラン選択によっては年0.2％〜0.4％の上乗せ、審査結果によっては年0.1％〜0.3％の上乗せとなる場合があると公式サイトに明記されています。
イオン銀行の50年ローン
イオン銀行も借入期間を最長50年（完済時79歳まで＝80歳未満）としており、35年を超える場合は年0.10％の上乗せとなります。固定金利特約は2年・3年・5年・7年・10年から選べます。
主なポイント
2026年9月時点の変動金利（金利プラン・物件価格の80％以内）は年1.040％で、前月から据え置きです。4社のなかでは最も低い水準で、50年で借りた場合は年1.140％となります。 ただし前述のとおり、イオン銀行はローン取扱手数料の選び方（定額型／定率型）で借入利率が変わる仕組みです。
表示金利だけを他行と並べるのではなく、手数料まで含めた総額で比較してください。 また、借り換えで借入期間が既存ローンの残存期間を超える場合は、さらに年0.20％高くなると案内されています。借り換えで期間を延ばす使い方を考えている場合は、この点も確認が必要です。
35年超で借りたあとに繰上返済で35年以内へ短縮しても、年0.10％の上乗せは変わりません（PayPay銀行と同じ扱いです）。 保証料は不要、一部繰上返済手数料も無料です（全額繰上返済は55,000円・税込）。
団信の選択肢はイオン銀行の住宅ローン団信5種類で整理しています。 出典：イオン銀行 50年ローンをご検討の方に
50年ローンのよくある質問（FAQ）
Q. 50年で借りると、35年で借りるより金利は必ず高くなりますか？
A. 必ずしもそうとは限りません。ドコモSMTBネット銀行は「35年超〜40年以内は上乗せなし」としているため、40年以内なら上乗せがつきません。ただし40年超〜50年では各行とも上乗せがあり、PayPay銀行は2026年9月1日以降の借入で年0.30％です。
Q. 50年ローンは何歳まで申し込めますか？
A. 完済時の年齢上限が4社とも80歳未満のため、50年をフルで組めるのは実質的に20代〜30代前半に限られます。50歳で申し込めば最長でも30年程度になる計算です。
Q. 借り換えでも50年に延ばせますか？
A. 銀行によって扱いが異なります。SBI新生銀行の50年は「変動金利（半年型）で新規に住宅購入・建設資金を借りる場合」が対象です。イオン銀行は借り換えでも期間を延ばせますが、既存ローンの残存期間を超える場合は年0.20％高くなります。
Q. 途中で35年などに短くすれば上乗せは消えますか？
A. 消えません。PayPay銀行とイオン銀行は、35年超で借りたあとに繰上返済で期間を35年以内へ短縮しても上乗せ金利は継続すると明記しています。繰上返済で利息総額は減らせますが、上乗せ分は残ります。
Q. ドコモSMTBネット銀行の金利はなぜ9月に大きく上がったのですか？
A. 基準金利が動いたのではなく、「物件価格の80％以下で借りる場合の金利優遇」と「環境配慮型住宅への特別金利優遇」がWEB申込コースで2026年8月実行分をもって終了したためです。対面相談コースでは引き続き利用できると案内されています。
Q. 変動金利の「5年ルール・125％ルール」は50年ローンでも適用されますか？
A. これも銀行によって異なります。イオン銀行は返済額の見直し時に前回返済額の1.25倍を上限とする仕組みを設けている一方、SBI新生銀行は5年ルール・125％ルールを採用していません。ルールがあれば返済額の急増は抑えられますが、金利上昇局面では未払利息が生じる可能性があります。50年という超長期では、この違いが総返済額に影響します。
まとめ｜50年ローンは「上乗せ」と「土台の金利」の両方で見る
2026年9月の4社を比べると、35年超の上乗せは「上乗せなし〜年0.30％」と幅があり、さらに今月は土台になる金利水準そのものが動きました。ドコモSMTBネット銀行の優遇終了は、上乗せ幅だけを追っていると見落とすタイプの変化です。
整理すると、次のようになります。 • 40年以内で借りたいなら、上乗せゼロで期間を延ばせるドコモSMTBネット銀行（ただし土台の変動金利は年1.750％） • 50年フルで金利水準を重視するなら、2026年9月時点で低いイオン銀行・SBI新生銀行（イオン銀行は手数料タイプで利率が変わる点を確認） • ソフトバンクユーザーなら、金利引き下げを含めて総額で判断できるPayPay銀行（9月からの＋0.30％を前提に） なかでもSBI新生銀行は、低い水準の変動金利に加えて、保証料が不要で一部繰上返済手数料が0円（1円から何度でも）という、長期利用に向いた条件がそろっています。
50年で借りておいて余裕ができた分だけ前倒しで返す、という戦略が取りやすい設計です。 金融庁が超長期ローンの説明と審査体制を注視する姿勢を示したことも踏まえると、いま確認すべきは金利の順位よりも「その返済額を、金利が上がった局面でも払い続けられるか」です。
「50年」はあくまで最長の設定であり、50年かけて返さなければならないわけではありません。繰上返済を前提にした無理のない返済計画を立てたうえで、金融機関を選んでください。