ドコモの銀行（旧・住信SBIネット銀行）への住宅ローン借り換え｜金利・手数料・団信【2026年8月版】

住宅ローンをすでに借りている人の中には、より低金利の住宅ローンや、疾病保障が充実した住宅ローンに借り換えたほうが良いと感じつつも、「本当に借り換えのメリットはあるのか」「借り換えるべきなのはわかっているが、どの金融機関を選べばいいのかわからない」と悩んでいる方が少なくありません。

さらに現在（2026年8月時点）は、日本国内でも金利引き上げの流れが続いており、今後の金利動向を正確に予測するのは非常に難しい状況です。日本銀行は2026年6月に政策金利を1.0%程度へ引き上げ、これを受けて三菱ＵＦＪ・みずほ・三井住友の3メガバンクは2026年8月3日から短期プライムレートを年2.125%から年2.375%へ引き上げました（各行公式サイトにて確認）。変動金利の基準金利にも順次波及していく局面で、実際、ドコモの銀行（旧・住信SBIネット銀行）は2026年8月に基準金利・変動金利をそれぞれ0.25%引き上げています。住宅ローンの借り換えタイミングは、金融のプロであっても判断が難しい局面といえるでしょう。ただし、金利が上昇局面にある場合、借り換えは「早く動くほど効果が出やすい」というのは変わらない事実です。とくに固定金利は変動金利よりも先行して動く傾向があるため、固定金利への切り替えを検討しているのであれば、判断を先延ばしにしすぎないことが重要になります。

こうした環境の中で、借り換え先として安定した評価を得ているのがドコモの銀行（旧・住信SBIネット銀行）の住宅ローンです。業界トップクラスの低金利水準に加え、無料で付帯する疾病保障の手厚さが特徴で、返済負担の軽減とリスク対策の両立を図りたい人から高い支持を集めています。

この記事では、ドコモの銀行へ住宅ローンを借り換えることで得られる具体的なメリットと、事前に理解しておきたい注意点やデメリットについて整理しています。金利だけでなく、保障内容や将来の返済リスクも含めて見直したいと考えている方にとって、借り換え判断の材料として役立つ内容になっていますので、ぜひ参考にしてみてください。

住宅ローンの借り換えはこんな人におすすめ

住宅ローンの借り換えを検討する前に、金利・金額・期間を確認することから始めると良いでしょう。

借り換え前と借り換え後の金利差は1％以上あること

借り換え前後の住宅ローンの金利を比べた時に、金利差が大きければ借り換えによって支払い利息が大きく減少し、経済的なメリットが生まれます。

特に最近は住宅ローンの金利の引き上げを行ったうえで、これから申し込む人の金利を低くする銀行が相次いでいます。結果、変動金利タイプの金利は依然として低水準が続いているため、それらの住宅ローンに借り換えることで支払い総額を減らせる可能性は十分あります。もちろん、変動金利には金利上昇リスクがあるので注意は必要ですが、住宅ローンの借り換えの基本は金利が低い住宅ローンに借り換えることです。

なお、「１％以上」の金利差がなくとも、「０．５％以上」の金利差があれば住宅ローンの借り換えを行った方が総返済額を減らせる可能性は十分あります。また、疾病保障などの付帯サービスの違いも見逃せませんので総合的に判断するようにしましょう。

住宅ローン残高が1,000万円以上残っていること

当然、住宅ローン残高が多ければ多いほど、金利を下げることで支払う必要がある利息が大きく減るメリットがあります。たとえ借り換えによる金利差が1％未満であっても、住宅ローン残高が大きい場合は、借り換えによるメリットが大きくなる可能性があります。

一般的には1000万円以上の残高が残っているなら借り換えを検討する価値がある、と言われています。

住宅ローンの残りの年数が10年以上あること

残りの返済期間が長ければ長いほど、住宅ローン金利の差による影響が大きくなります。早期の段階で借り換えを行うことで、長期にわたって低金利の恩恵を受けることができるためです。

住宅ローンの借り換えをすることによって、どの程度の経済的にメリットが得られるか把握するためには、各金融機関が提供しているシミュレーションツールを活用するのが効果的です。

たとえば、ドコモの銀行の公式サイトでは、現在の住宅ローンと借り換え後のローンについて、月々の返済額や総返済額を比較することができ、借り換えによって、どれだけ費用を抑えられるかを手軽に把握できます。

借り換えの判断にあたっては、借り換えに伴う手数料や諸費用も考慮に入れる必要があります。全体的なコストを把握し、長期的な視点でメリットを検討することが重要です。ドコモの銀行の借り換えシミュレーションはこの点も含めて検討できる作りになっています。

ドコモの銀行の借り換え金利

ドコモの銀行の借り換え金利水準は以下の通りです。

	変動金利	固定金利10年
借り換え金利（2026年2月現在）	年0.698%（通期引き下げプラン）	年1.479%（通期引き下げプラン）

※実際の適用金利は申込時ではなく、借入日の金利が適用されます。
※団体信用生命保険のプランによっては住宅ローン金利に年0.2％～0.4％が上乗せとなります。
※新規借入は物件価格の80％以下で住宅ローンを借り入れの場合。借入総額が、物件価格の80％超～100％以下で借り入れの場合、表示金利に年0.032％、物件価格の100％超でお借入れの場合は表示金利に年0.036％上乗せとなります。
※借入期間を35年超～40年以内で借り入れする場合、住宅ローン金利に年0.07％、40年超で借り入れする場合、住宅ローン金利に年0.15％が上乗せとなります。
※審査結果によっては、表示金利に年0.1%～0.3%上乗せとなる場合があります。

ドコモの銀行の住宅ローンは、他のネット銀行と比較しても金利水準が低く、借り換えを検討している人にとっては特に魅力的な選択肢となります。新規借入よりも低い金利が適用される場合も多く、トータルの返済負担を大きく軽減できる可能性があります。

借り換えを検討している方は、自分がどれくらいお得になるかを知るために、シミュレーションツールを活用することがおすすめです。シミュレーションでは、現在のローンと借り換え後のローン条件を入力することで、返済額の差額や総返済額の変化を具体的に把握できます。なお、金利は毎月見直されるため、表示金利は申込時ではなく実際の借入実行日のものが適用される点にも注意しましょう。

適用金利は「基準金利－引下げ幅」で決まる（2026年8月）

借り換えを比べるときに見落としがちなのが、表に出ている金利がどうやって決まっているかという点です。ドコモの銀行の場合、公式サイトでは「基準金利」から「金利引下げ幅」を差し引いた数字が適用金利として案内されています。2026年8月1日現在の通期引下げプラン（お借換え・変動金利）の内訳は次のとおりです。

条件	基準金利	金利引下げ幅	適用金利
環境配慮型住宅の借換、または物件価格の80％以下で借換	年3.775％	年-2.575％	年1.200％
物件価格の80％超で借換	年3.775％	年-2.225％	年1.550％

※ドコモの銀行公式サイトにて2026年8月1日現在の適用金利（通期引下げプラン・変動金利）を確認。金利は毎月見直され、適用されるのは借入実行日の金利です。

ここで押さえておきたいのが、日本銀行の利上げで動くのは主に「基準金利」のほうだという点です。引下げ幅は契約時に決まって完済まで続く（通期引下げプラン）ため、基準金利が上がれば、その分だけ適用金利も上がっていきます。「いま何％か」だけでなく「基準金利が上がったら自分の金利はどうなるか」まで確認しておくことが、金利上昇局面での借り換え判断では重要になります。

なお、公式サイトでは審査結果によって表示金利に年0.100％〜0.300％が上乗せされる場合があることも案内されています。表示されている最下限金利がそのまま自分に適用されるとは限らない点は、あらかじめ理解しておきましょう。

ドコモの銀行の住宅ローンに借り換えるメリット

業界最低水準の金利

ドコモの銀行で現在提供されている借り換え金利は業界でも最低クラスであり、この低金利がドコモの銀行の住宅ローンを特に注目させる要因の一つとなっています。

	変動金利	固定金利10年
借り換え金利（2026年2月現在）	年0.698%（通期引き下げプラン）	年1.479%（通期引き下げプラン）

※実際の適用金利は申込時ではなく、借入日の金利が適用されます。
※団体信用生命保険のプランによっては住宅ローン金利に年0.2％～0.4％が上乗せとなります。
※新規借入は物件価格の80％以下で住宅ローンを借り入れの場合。借入総額が、物件価格の80％超～100％以下で借り入れの場合、表示金利に年0.032％、物件価格の100％超でお借入れの場合は表示金利に年0.036％上乗せとなります。
※借入期間を35年超～40年以内で借り入れする場合、住宅ローン金利に年0.07％、40年超で借り入れする場合、住宅ローン金利に年0.15％が上乗せとなります。
※審査結果によっては、表示金利に年0.1%～0.3%上乗せとなる場合があります。

ただし、借り換えで得られる効果の「出方」は数年前と変わってきています。かつては年0.3〜0.5％台の変動金利へ乗り換えられたため「金利差そのもの」で大きく得をするケースが多くありましたが、日本銀行の利上げを受けて各行の基準金利が上がった結果、2026年8月時点の借り換え用の変動金利は年1％台が中心です。

つまり、いまの借り換えは「とにかく金利を下げる」から「金利・諸費用・保障を合わせた総合的な条件を見直す」へと軸足が移っているということです。数年前に高めの金利で借りた方や、残高・残り期間が大きい方は依然として金利差のメリットが出やすい一方、すでに低い変動金利で借りている方は、諸費用を差し引いた効果がどれだけ残るかをシミュレーションで確かめてから動くのが確実です。

効果を測るときは、①現在の残高 ②残りの返済期間 ③現在の金利 ④借り換え後の金利 ⑤諸費用の総額——この5つを揃えて比較してください。ドコモの銀行の公式シミュレーションは諸費用を含めて試算できるため、「手数料を払ってでも得になるのか」を数字で確認できます。

団体信用生命保険の保障が充実

「団体信用生命保険」、通称「団信」は、住宅ローン契約者が亡くなったり、高度障害状態に陥った場合に、保険金を用いて住宅ローンの残債を完済できる保険です。この保険は、契約者に万が一のことがあった際に、遺族が住宅ローンの返済負担を負わないように設計されています。また、金融機関によっては、死亡や高度障害のみならず、特定の疾病や怪我などに該当する場合にも保険金が支払われる団信も提供されています。

ドコモの銀行の団信「スゴ団信」には精神疾患等の所定の免責事由を除くすべての病気やケガを保障する「全疾病保障」が基本付帯（金利上乗せなし）されています。医師の指示による自宅療養も対象に含まれる点が特徴です。

さらに、住宅ローン実行時の年齢が満50歳以下の方であれば、ガン・脳卒中・急性心筋梗塞で所定の状態になった場合に住宅ローン残高の50％が免除される「3大疾病50プラン」も上乗せ金利なしで付帯できます（2026年8月時点・公式サイトにて確認）。50歳を超える方でも全疾病保障は上乗せなしで付帯されます。

無料で付帯できる保障としては業界トップクラスの団信となっており、この点もドコモの銀行に借り換える大きなメリットと言えるでしょう。残高を全額保障する「3大疾病100プラン」を希望する場合の上乗せ金利は、借入時の年齢が40歳未満なら年0.200％、40歳以上なら年0.400％です。また、健康上の理由で通常の団信に加入できない場合は、年0.300％の上乗せでワイド団信に加入できる場合があります（ワイド団信では先進医療特約・3大疾病保障特約・全疾病保障は付帯されません）。

借り換えは、この団信を選び直せる数少ないタイミングでもあります。団信は原則として契約後に変更できないため、いま加入している保障で足りているかを、金利と同じ熱量で見直しておきましょう。

住宅ローン借り換え時の注意点

諸費用

住宅ローンの借り換えを検討する際は、事務手数料や登記費用などの諸費用がかかる点を忘れないようにしましょう。基本的には、どの金融機関で借り換えても必要となる費用であり、借り換えによって以下のような諸費用が発生します。

事務取扱手数料

ドコモの銀行の場合、借入金額の2.20%（税込）がかかり、この手数料は借入金額から直接差し引かれます。

印紙税

住宅ローン契約書に印紙税相当分の印紙を貼付する必要があります。固定金利と変動金利を組み合わせるミックスローンの場合は、金利ごとに契約が結ばれるため、それぞれの契約に印紙税が発生します。しかし、電子契約の場合は印紙税は不要です。

登記関連費用

登録免許税、司法書士への報酬、および登記にかかる実費が必要になります。抵当権設定費用では、登録免許税が借入額の0.4%、司法書士への報酬と登記にかかる実費が6万円から10万円程度です。抵当権抹消費用には、登録免許税として土地・建物それぞれ1個あたり1,000円、司法書士への報酬と登記にかかる実費として設定済み抵当権の件数1件につき2万円程度がかかります。

火災保険料

住宅ローン契約時には一般的に火災保険への加入が必要です。火災保険料や補償内容、支払い方法については保険会社に確認する必要があります。借り換えの場合、現在の火災保険を継続することも可能です。

金利変動に注意

借り換えを検討し始めた時点と実際に新しい住宅ローンに借り換えする時点で、金利が変動している可能性もあるので、確認が必要です。ドコモの銀行の住宅ローンも、適用されるのは申込時ではなく借入実行日の金利とされています。また、金利の上昇を予想して固定金利に借り換えしたにもかかわらず、金利が予想よりも上昇しない場合は、想定したほどの経済的なメリットをもたらさないという可能性もあります。

借り換えを検討する際には、様々な金利シナリオを想定して、どれだけの金利変動があれば借り換えが経済的に有利になるのかを借り換えシミュレーションを通じて確認するとよいでしょう。

返済期間を延ばすと上乗せ金利がかかる場合がある

借り換えを機に返済期間を延ばして月々の負担を軽くしたい、と考える方もいます。ただしドコモの銀行では、借入期間が40年超〜50年以内の場合、住宅ローン金利に年0.150％が上乗せされます（35年超〜40年以内は上乗せなし・2026年8月時点、公式サイトにて確認）。

期間を延ばせば毎月の返済額は下がりますが、金利上乗せに加えて利息を払う期間そのものが長くなるため、総返済額は増えます。「毎月の負担を減らす」のか「総返済額を減らす」のか——借り換えの目的をはっきりさせてから期間を決めましょう。

借り換えに関するよくある質問（FAQ）

Q. 金利が上昇している今、借り換えはまだ間に合いますか？
A. 借り換えは「金利差」「残高」「残り期間」で効果が決まります。2026年8月時点では金利が上昇傾向にありますが、現在の金利が高めの方や残高・残り期間が大きい方は、いま借り換えても十分にメリットが出る場合があります。固定金利は変動金利より先に上がりやすいため、固定への切り替えを考えている人は早めの試算がおすすめです。

Q. 事務手数料が借入額の2.20％（税込）と高めですが、それでもお得になりますか？
A. 諸費用を含めても、金利差が大きい・残高が大きいケースではトータルで得になることが多いです。手数料や登記費用を含めた総返済額で比較し、シミュレーションで確認してから判断しましょう。

Q. 借り換えで団信の保障を見直せますか？
A. 見直せます。ドコモの銀行のスゴ団信は全疾病保障が上乗せなしで基本付帯、実行時50歳以下なら3大疾病50プランも上乗せなしで付帯します。ただし団信は原則として契約後に変更できないため、借り換えのタイミングで必要な保障をよく確認しましょう。

Q. 「基準金利が上がった」と聞きましたが、借り換えを見送るべきでしょうか？
A. ドコモの銀行は2026年8月に基準金利・変動金利をそれぞれ0.25％引き上げていますが、これは他行が今後追随していく可能性も含めて考えるべき話です。基準金利は日本銀行の政策金利に沿って各行が決めるもので、1行だけが上がって他行が上がらない状態が続くとは限りません。借り換えの可否は「他行と比べて自分の条件がどうか」で判断し、各行の最新金利を並べて確認しましょう。

Q. 2026年8月の短期プライムレート引き上げは、借り換えにどう影響しますか？
A. 短期プライムレートは変動金利の基準金利のもとになる指標です。3メガバンクは2026年8月3日から短期プライムレートを年2.125％から年2.375％へ引き上げており、変動金利の基準金利にも段階的に反映される見込みです。ただし基準金利が見直される時期と、実際に毎月の返済額が変わる時期は別で、多くの変動型ローンには「5年ルール」（5年間は毎月の返済額が変わらない）が働きます。基準金利の見直し時期は金融機関ごとに異なるため、借り換えを検討している場合は、こうした改定の前後で各行の最新金利を確認しておくと安心です。なお最新の適用金利は各金融機関の公式サイトでご確認ください。

まとめ

ドコモの銀行の住宅ローンに借り換えることによるメリットとデメリットについてご紹介してきました。

ドコモの銀行の大きな魅力は、業界最低水準の金利と、業界トップクラスの団信の保障範囲と言えるでしょう。また、商品やサービスに大きなデメリット、弱点がないことも強みと言えるでしょう。

一方で2026年8月は、短期プライムレートの引き上げと、それを受けた各行の基準金利の見直しが進み始めた局面です。借り換えの判断材料は「今月の金利」だけでなく、「基準金利が上がったときに自分の返済がどう変わるか」まで含めて考えたいところです。

借り換えを検討する上で重要なポイントは、銀行が提供しているシミュレーションでご自身の借入状況で借り換えした場合の返済額などを計算してみるという点ですので、借り換えを検討されている方はぜひ一度計算してみると良いでしょう。借り換え先は1行に絞らず、たとえばSBI新生銀行のように店舗相談とオンライン手続きの両方に対応し、全疾病保障付団信を上乗せ0円で付帯できる銀行も含めて、金利・諸費用・団信を比較すると、自分に合った選択がしやすくなります。

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