2024年10月から各金融機関は17年ぶりとも言える住宅ローンの変動金利引き上げに動いています。
変動金利型の住宅ローンを選ぶ予定の人や、変動金利で住宅ローンを借入している人であれば、住宅ローン返済期間中の金利上昇は心配だと思います。
ご存じの通り、変動金利タイプの金利の引き上げ判断は金融機関側が持っているので金融機関が金利引き上げに踏み切った場合、住宅ローンの金利が上昇し、利息額が増えつつ元本返済スピードも遅くなるので返済額は増加することになります。
一方で、金利が大幅に上昇した時に、住宅ローンの返済額が急激に増えて、突然家計がひっ迫するリスクを緩和するために「5年ルール」と「125％ルール」というルールを用意しています。
このルールがあることで、変動金利を選択した方は一定の安心感を得ることができますが、同時に注意しなければいけないこともあります。
この記事では、5年ルールと125％ルールをわかりやすく解説するとともに、フラット35ではこのルールが適用になるのか、また注意点の有無について解説していきます。
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目次
5年ルールとは？
5年ルールは、ローン実行後最初の5年間は、たとえ市場金利が上昇しても返済額が変わらないように固定するというものです。5年経過後は通常の変動金利に戻り、金利の市場状況に応じて返済額が調整されます。
これにより、少なくとも最初の5年間は返済計画が安定し、家計の計画が立てやすくなるというルールです。
125％ルールとは？
125％ルールとは、返済額が当初の設定から125％を超える増加はされないというものです。つまり、もともとの返済額が100,000円だった場合、最大で125,000円までしか上がらないように制限されます。
これにより、金利が急激に上昇しても返済額の増加が一定範囲内に抑えられ、予期せぬ負担増を避けることができます。
5年ルール、125％ルールのメリット
住宅ローンを変動金利で契約した場合、金利が上昇すると返済額も増えることが心配ですが、多くの金融機関はこのリスクを軽減するために5年ルールと125％ルールを設けています。
たとえば、子どもの学費などで複数年は返済額を増やすことが難しいといった状況でも、5年間は返済額が変わらない猶予があるため、その間に収支を改善する機会を持つことができます。さらに、6年目以降も元の返済額の125％までしか増えないため、家計が急に圧迫されることはありません。
このように、5年ルールと125％ルールは、変動金利で住宅ローンを組む際に、金利の変動による不安を軽減し、より計画的な家計管理を支援するための有効な手段となります。
5年ルール、125％ルールのデメリット
確かに、5年ルールや125％ルールは、短期的に返済額の急激な上昇を抑える役割を果たしますが、これらのルールには注意すべきデメリットも存在します。
5年ルールや125％ルールで返済額が一時的に変わらなくても、最終的にはローンの完済が求められるため、金利が上昇した場合、その返済はローンの返済期間の終盤に集中することになります。これにより、住宅ローンの終盤に予想外の大きな金額を返済する必要が出てくる可能性があるのです。金利が上昇してもその分の返済を先延ばしすることができるという方がわかりやすいかもしれません。
5年ルールや125％ルールは、「返済額の増加を緩やかにする」ものであり、「総返済額を減少させる」わけではありません。
そのため、これらのルールを利用する際は、返済額が一時的に安定していても、将来的には高額な返済が求められる可能性を念頭に置き、適切な貯蓄や資金計画を立てることが望ましいでしょう。
フラット35には5年ルール、125％ルールは存在する？
フラット35には、5年ルールや125%ルールは適用されません。そもそもフラット35は全期間固定金利の住宅ローンなので、借入期間中に金利情勢の影響を受けて金利変動することがありません。借り入れ後に金利の変動を気にする必要がないのがフラット35という住宅ローンです。
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125％ルールが適用される状況とは？
例えば100,000円の返済額が125,000円に上昇するように、毎月の返済額が125％も上昇する状況ということはどのくらいの金利上昇が起きている状況なのでしょうか。
大まかなイメージですが、当初0.5％の変動金利で借り入れしている人であれば、借り入れの後に変動金利が2.0%ぐらいまで上昇すると125％ルールが発動されることになります。
つまり変動金利が金利上昇局面に入っても、2％を超える程度まで大きな金利上昇がなければ125％ルールの効果は発揮されないという計算になります。
まとめ
そもそもフラット35は全期間固定金利の住宅ローンなので、借入期間中に金利情勢の影響を受けて金利変動することがないので、5年ルールも125％ルールも適用されない、という点はご理解いただけたかと思います。
多くの金融機関が「5年ルール」や「125％ルール」を採用していますが、一部の銀行ではこれらのルールを採用していない変動金利の住宅ローンも存在します。このタイプのローンでは、5年間の返済額の固定がなく、金利の見直し時に市場の金利が上昇していれば、その影響が直ちに返済額に反映されます。その結果、金利が急激に上昇すると返済額も大幅に増加するリスクがあります。
一方で、返済額の固定期間や上昇率の制限がないため、住宅ローンの終盤において未返済分を一括で支払うような事態は発生しません。これは、金利上昇の影響がリアルタイムで返済額に反映されるため、蓄積される未返済分がないことに起因します。
したがって、どちらのタイプの住宅ローンを選ぶかは、個々の金融状況やリスク許容度によって異なります。5年ルールや125％ルールがあるローンは、短期間の金利変動の影響から保護されるメリットがありますが、長期的に見た場合には、最終的な返済総額が増加する可能性があります。一方で、これらのルールを採用していないローンは、金利の変動が直接返済額に反映されるため、金利が安定している時期には有利ですが、金利が上昇した場合の影響を即座に受けます。
金利上昇による返済額の上昇リスクを抑えるためには、固定金利への借換等も検討してみると良いでしょう。
住宅ローンを選ぶ際は、これらの特性を理解し、自分の返済能力、将来の収入見込み、そして市場の金利動向を考慮して、ご自身が納得する選択をすることが重要です。