東京スター銀行のスターワン住宅ローン｜預金で利息が減る仕組み

東京スター銀行のスターワン住宅ローンは、預金と同じ額のローン残高に基本金利の利息がかからない預金連動型の住宅ローンです。1,000万円を預けておけば、1,000万円を繰上返済したときと同じだけ基本金利の利息が減ります。

違いは、預けたお金をいつでも引き出せることです。一方で団信の特約金利はローン残高の全額にかかり、年収1,000万円以上・借入3,000万円以上という条件もあります。

預金と同じ額のローン残高に利息がかからない

スターワン住宅ローンでは、ローン残高から対象の預金残高を差し引いた金額にだけ基本金利の利息が付きます。5,000万円を借りて2,000万円を預けていれば、利息の計算に使う残高は3,000万円です。

預金連動の対象は、スターワン円普通預金、スターワン積立円定期、スターワン外貨普通預金と、外国為替レート参照型の仕組み預金2種類の計5つです。外貨預金は仲値で円に換算して差し引かれます。

預金が借入額を上回り、団信に加入しない場合は、借入金利が年0%になります。それでも事務手数料などの費用はかかります。

ローン残高と同じ額までの円普通預金には、預金の利息が付きません。預金を引き出せば、その分だけ利息のかかる残高が元に戻ります。

申し込めるのは年収1,000万円以上の人

預金連動型と聞くと、手元に少し預金がある人なら誰でも使えそうに思えます。実際の申込条件はかなり絞られていて、一般的な地方銀行の住宅ローンとは対象が違います。

保証会社や第三者の保証は原則として不要です。借入時の事務手数料は借入額の2.20%（税込）です。一部繰上返済と全額繰上返済、固定金利への切り替え、返済休暇の手数料は無料です。

商品概要には取扱地域の限定が書かれておらず、国内に住んでいれば東京以外の物件でも申し込めます。仮審査はインターネットで申し込み、契約もインターネットで進められますが、内容によっては来店が必要です。

11月の基本金利と、預金と連動しない特約金利

金利は「基本金利」と、団信に入る人が払う「特約金利」の2階建てです。預金連動で減るのは基本金利の利息だけで、特約金利はローン残高の全額に対してかかります。

2026年11月1日以降、同月中に契約する人の金利。東京スター銀行の公式サイトにて確認。

変動金利は、毎月公表されるスターワン住宅ローン基準金利から年1.600%を引いた水準です。借入後は6回目の約定返済日に見直され、その後は6か月ごとに変わります。固定期間が終わった後も、その時点の基準金利から年1.600%引いた金利になります。

団信は任意加入で、次の3種類から選びます。特約金利は契約後に種類を変えられません。

• ワイド団信（年0.204%）は死亡・高度障害などを保障し、借入時65歳以下が対象です。持病がある人も入りやすい引受条件です。
• がん団信（年0.504%）はがんと診断確定されたときも残高が0円になります。借入時58歳以下の人に限られます。
• 連生団信（年0.408%）は夫婦の連帯債務向けで、保障はワイド団信と同じです。

団信に入らない場合は特約金利がかからない代わりに、法定相続人1人が連帯保証人になる必要があります。団信の種類による保障の差は団信とがん団信・ワイド団信の違いで説明しています。

手元の1,000万円、預けるか繰上返済に回すか

5,000万円を変動金利で借り、ワイド団信に入った人が手元に1,000万円を持っている場合で、借入1か月目の利息を当編集部が試算しました。

当編集部の試算。基本金利は表の変動金利、特約金利は年0.204%で、月割りの概算です。実際の利息は東京スター銀行所定の方法で計算されます。

スターワン円普通預金に置くだけで、他行に預けたままより毎月約1.6万円利息が減りました。繰上返済と比べると、基本金利の利息は同じです。東京スター銀行も、利息計算上はどちらも同じ結果になると案内しています。

差が出たのは特約金利で、繰上返済なら残高が減る分だけ月1,700円安くなります。団信に入る人は、手元に置いた預金の分だけ特約金利を払い続けることになります。この負担と、1,000万円をすぐ引き出せることのどちらを重く見るかで選び方が変わります。

返済額は通常の元利均等返済と同じ方法で計算され、預金連動で減った利息の分だけ実際の毎月の返済額が少なくなります。預金連動では返済期間は変わらないため、期間短縮型の繰上返済とはこの点が違います。

住宅ローン控除についても、東京スター銀行は預金連動ではローン残高そのものが減らないため、預金連動部分も控除の対象になると案内しています。控除額には借入限度額や所得税額による上限があり、詳しい要件は国税庁の住宅借入金等特別控除の解説に載っています。

預金連動で減る利息が変わる3つの場面

預金連動の効果は、預金残高と金利の動きで毎月変わります。借りた後に効果が小さくなる場面を挙げます。

• 教育費や車の購入で預金を取り崩すと、取り崩した分だけ利息のかかる残高が増えます。
• 外貨預金で連動させる場合、円高になると円換算の残高が減り、差し引かれる額も小さくなります。
• 変動金利が上がると、預金で差し引けない残りの部分の利息が増えます。

金利上昇の影響を受けるのは預金で差し引けない部分だけなので、預金の割合が高い人ほど金利上昇に強くなります。金利の先行きは日銀利上げ後の住宅ローン金利の動向で追っています。

ドコモSMTBネット銀行と比べる、預金をどれだけ置けるか

同じ5,000万円の変動金利で、SBIマネープラザが窓口となるドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）の対面相談コースと比べました。比べる観点は、利息の負担と、金利に含まれる保障です。

金利は2026年11月の借入分。ドコモSMTBネット銀行はSBIマネープラザの商品ページと同行の対面相談コースのページで確認しました。

ドコモSMTBネット銀行で5,000万円を借りた1か月目の利息は約66,667円です。スターワンにワイド団信を付けた場合、預金1,000万円では71,833円で、ドコモSMTBネット銀行のほうが少なくなります。

預金を1,500万円に増やすと、スターワンは63,917円となり逆転します。預金がローン残高の約27%を超えると、スターワンのほうが1か月目の利息は少なくなります。がん団信を付けると、この境目は約42%まで上がります。

ただし保障の中身は同じではありません。ドコモSMTBネット銀行は全疾病保障が付き、50歳以下なら3大疾病で残高の半分が保障されます。ワイド団信の保障は死亡・高度障害などに限られます。

ドコモSMTBネット銀行の注意点は、審査結果によって年0.100〜0.550%が上乗せされることです。上乗せが付くと境目の預金割合は下がるため、仮審査で自分の金利を確かめてから比べる必要があります。

ドコモSMTBネット銀行のWEB申込コースは2026年10月30日17時で仮審査の受付を終え、いまは対面相談コースが窓口です。同じ店舗ではSBI新生銀行の住宅ローンの相談もできます。

スターワンの効果が大きいのは手元資金を減らせない人

スターワン住宅ローンが向くのは、年収や借入額の条件を満たし、ローン残高の3割前後かそれ以上の預金を持ち続けられる人です。事業資金や教育費のために現金を手元に残したい人なら、繰上返済とほぼ同じ利息の効果を得ながら資金を動かせます。

預金がそこまで多くない人や、病気への保障を金利の上乗せなしで付けたい人は、ほかの銀行の変動金利と総額で比べたほうが判断しやすくなります。他行から移る場合の諸費用の考え方は借り換えの手数料と損益分岐点が参考になります。

金利・キャンペーンは月ごとに動くため、最新の状況は各金融機関の発表でご確認ください。