ドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）の5年ルール・125％ルール

ドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）の住宅ローンは、変動金利で元利均等返済を選ぶと5年ルールと125％ルールが適用されます。WEB申込コースの仮審査受付は2026年10月30日（金）17時で終了し、その後の窓口になる対面相談コースも同じ仕組みです（2026年10月8日確認）。

一方で、金利の見直しは2025年12月18日以降の契約から毎月になりました。同行は10月1日に短期プライムレートを年0.25％引き上げています。返済額が5年ごとにしか動かないぶん、元金と利息の内訳が先に変わっていく点を押さえておく必要があります。

いま起きている変化は、金利の見直しが速くなったのに、返済額の見直しは5年ごとのままという点です。ドコモSMTBネット銀行は2025年12月18日以降の契約から、変動金利の基準金利の見直しを年2回（4月1日・10月1日）から毎月1日へ変えました。

三菱ＵＦＪ銀行も、2026年3月1日以降に借りる人について毎月1日を基準日とする見直しに切り替えています。毎月の返済額を見直すタイミングは、どちらも従来どおり5年ごとです。このズレの意味をつかんでおくと、金利上昇局面の家計管理に役立ちます。

金利上昇への不安は強まっていますが、住宅ローンを借りている人の多くはいまも変動金利を選んでいるとみられます。変動金利の最大の懸念は、返済中に金利が上がって利息と総返済額が増えることです。

対策として固定金利への借り換えがありますが、より金利の低い変動金利へ借り換える方法も有力です。多くの金融機関は、新しく借りる人の金利を低く抑える一方、すでに借りている人の金利は引き上げる傾向があります。

借りたあとも金利の差を定期的に見比べ、自分から借り換えを検討できるようにしておくと、こうした差に振り回されにくくなります。

変動金利の金利は、従来は半年ごとに見直されるのが一般的でした。引き上げの判断は金融機関が握っており、金利が上がれば利息が増え、普通に考えれば毎月の返済額も増えます。

ところが住宅ローンでは、多くの金融機関がこのリスクを和らげるため、「5年ルール」と「125％ルール」という返済額を調整する仕組みを採用しています。

このルールのおかげで、変動金利を選んでも返済額の急な変化はある程度抑えられます。すべての銀行が採用しているわけではないため、ドコモSMTBネット銀行の扱いを確かめておくと安心です。

金利の見直しと返済額の見直しのズレが広がっている

5年ルール・125％ルールが注目される理由は、金利が上がっているからだけではありません。金利を見直す頻度そのものが変わったからです。

ドコモSMTBネット銀行は2025年9月1日に住宅ローン契約規定の改定を公表し、2025年12月18日以降の契約から次のように変更しました。

項目	改定前（2025年12月17日以前の契約）	改定後（2025年12月18日以降の契約）
金利見直し基準日	毎年4月1日・10月1日の年2回	毎月1日
金利適用日	基準日の翌々月の返済日の翌日（6月または12月の約定返済日の翌日）	基準日の翌月の返済日の翌日
返済額の見直し	変更なし（借入後5回目の10月1日を基準に、以降5年ごと）
増額の上限	変更なし（前回の約定返済額の1.25倍まで）

※出典：ドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）「住宅ローン契約規定改定のお知らせ」（2025年9月1日付）、同行「商品概要説明書：住宅ローン」（2026年8月3日現在）。自分の契約日はマイページで確認できます。

この仕組みのもとで、同行は2026年10月1日に短期プライムレートを年0.25％引き上げ、年2.925％としました。日本銀行の9月の利上げを受けた改定で、今後も政策金利の変更後は原則として翌月初に貸出金利を見直す方針を示しています。

2025年12月18日以降に契約した人は、10月1日の基準日をもとに11月の返済日の翌日から新しい金利が適用されます。それより前の契約でも10月1日は見直しの基準日にあたり、12月の返済日の翌日から適用されます。

同じ動きは他行にもあります。三菱ＵＦＪ銀行は2026年3月1日以降の借入について毎月1日を基準日とし、11月2日付の短期プライムレート引き上げを受けて、12月から変動金利の基準金利を見直すと案内しています。

見直しの頻度が上がっても、5年ルール・125％ルールの部分は変わっていません。三菱ＵＦＪ銀行も、変動金利・元利均等返済なら10月1日を基準とした5年間は返済額に変更がなく、元金分と利息分の割合が変わると明記しています。

毎月の返済額という見える数字は動かないまま、内訳だけが以前より速いペースで変わっていくのが、いまの変動金利です。返済額が同じだから影響がない、と受け止めないよう注意が必要です。

これから借りる人の窓口は対面相談コースへ

ドコモSMTBネット銀行の住宅ローンは、WEB申込コースの仮審査受付が2026年10月30日（金）17時で終了します。それまでに仮審査を申し込んだ人はWEB申込コースで手続きを続けられ、以降に申し込む人は銀行代理業者が窓口の対面相談コースを使います。

対面相談コースの通期引下げプラン（変動金利）は、2026年10月実行分で年1.600％です（物件価格の80％以内で借りる場合）。80％を超えると年0.100％、審査結果によっては年0.1〜0.55％が上乗せされます。

対面相談コースの環境配慮型住宅への特別金利優遇は、2026年9月実行分で終わりました。物件価格の80％以内の優遇は対面相談コースで続いており、頭金を2割以上入れる人には使いやすい条件です。

同行の銀行代理業者であるSBIマネープラザでは、店舗やオンラインで対面相談コースの条件を確認できます（相談は無料）。

 

SBIマネープラザで対面相談（無料）

※PR　SBIマネープラザは、ドコモSMTBネット銀行を所属銀行とする銀行代理業者です。

 

日本銀行は2026年9月18日の金融政策決定会合で、政策金利を1.25％程度へ引き上げました（日本銀行 公表文）。次回の会合は10月29日・30日に予定されており、結果を先取りして慌てて動く必要はありません。

同行の金利の動きはドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）の住宅ローン金利推移で追っています。

住宅ローン（変動金利）の5年ルールとは？

5年ルールは、市場金利が上がって変動金利の基準金利が上昇しても、借入後の最初の5年間は毎月の返済額を変えないという仕組みです。

見落としやすいのは、その5年間も金利自体は変わりうる点です。金利が変わっても返済額は据え置かれ、5年ごとに調整されます。最初の5年間の返済額は確定し、5年後に見直した返済額がその後の5年間続きます。

この間、返済額に占める元金と利息の内訳は毎回変わります。金利が上がれば利息の割合が増え、元金の減りは遅くなります。返済額が同じでも、負担が増えていないとは限りません。

制度の全体像は住宅ローンの5年ルール・125％ルールとは？必要性と注意点でも解説しています。

住宅ローン（変動金利）の125％ルールとは？

125％ルールは、5年ごとに返済額を見直すときでも、増える幅をそれまでの返済額の125％以内に抑える仕組みです。毎月返済額が100,000円だった人なら、見直し後は最大でも125,000円までになります。

金利が急に上がっても、毎月の返済額が一気に跳ね上がるのを防げます。変動金利を使う人にとっては、家計の急変を避ける安全弁の役割を果たします。

125％ルールが抑えるのは返済額の増え方で、金利の上昇そのものは止められません。上昇幅が大きいと利息の支払いが増えて元金の減りが遅れ、未払利息が生じることもあります。

5年ルール・125％ルールは元利均等返済の仕組みで、元金均等返済には適用されません。返済方法を選ぶときは、この違いも判断材料になります。

5年ルール、125％ルールのメリット

変動金利で借りると、金利上昇で返済額も増えるのではと心配になります。多くの金融機関はこのリスクを抑えるために、5年ルールと125％ルールを設けています。

たとえば子どもの学費で数年は返済額を増やしにくい家庭でも、5年間は返済額が変わりません。その間に収支を整えたり、家計を見直したりする時間を持てます。

6年目以降も、増えるのは元の返済額の125％までです。返済額が一気に倍になるような事態は起きません。

基準金利の見直しが毎月に短くなったいま、返済額がひんぱんに動かない安定性の価値はむしろ高まったとも言えます。

5年ルール、125％ルールのデメリット

5年ルールや125％ルールは返済額の急な上昇を和らげますが、気を付けたい点もあります。

まず、返済額が一時的に変わらなくても、最終的にはローンを完済する必要があることです。金利が急に上がった場合、増えた利息の支払いが先送りされるだけで、利息そのものが消えるわけではありません。

場合によっては、返済の終盤に未払利息をまとめて返す必要が出てきます。三菱ＵＦＪ銀行も、利息が返済額を上回った分は翌月以降に繰り延べられ、最終返済日に一括で払う場合があると説明しています。

2つのルールは返済額の増え方を緩やかにする仕組みで、総返済額を減らすものではありません。デメリットというより、使う側が知っておくべき注意点です。

当面の返済額が安定していても、将来は返済額が増える可能性があります。住宅ローン以外にまとまった支出が控える家庭では、余裕のあるうちに貯蓄を厚くしておくと備えになります。

ドコモSMTBネット銀行の5年ルール・125％ルール

ドコモSMTBネット銀行の住宅ローンにも5年ルール・125％ルールがあり、変動金利・元利均等返済の場合に働きます。商品概要説明書（2026年8月3日現在）には、借入後5回目の10月1日を基準日に、前回の返済額の125％を限度に見直し、以降も5年ごとに見直すと書かれています。

この商品概要説明書は、対面相談コースを扱うSBIマネープラザの商品ページからも案内されています。WEB申込コースの受付終了後に対面相談コースで借りる人も、ルールは同じと考えてよい内容です。

返済額が切り替わる月は契約日によって異なります。同行のよくあるご質問では、2025年12月17日までの契約は翌1月の約定返済分から、2025年12月18日以降の契約は12月の約定返済分から変わると案内されています。

自分がどちらに当たるかはマイページの契約日で確かめられます。土地先行プランで2回に分けて実行した場合は、1本目（土地）の契約日が基準です。

また、2つのルールが働くのは、金利の見直しにともなう約定返済額の変更に対してだけです。一部繰上返済で返済額を計算し直す場合には適用されません。

2026年8月3日の商号変更で、住宅ローンの契約内容は変わっていません。金融機関コード・支店番号・口座番号もそのままで、返済中の人が新たにする手続きはありません。

金利・団信・審査を含めた商品全体はドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）の住宅ローン｜金利・団信・審査にまとめています。

ルールの有無は銀行によって違う

金融機関	5年ルール・125％ルール	補足
ドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）	あり（変動金利・元利均等返済）	借入後5回目の10月1日を基準に見直し、以降5年ごと。増額は前回の125％が上限。基準金利の見直しは2025年12月18日以降の契約から毎月1日
三菱ＵＦＪ銀行	あり（変動金利・元利均等返済）	10月1日を基準とした5年間は返済額が変わらない。2026年3月1日以降の借入は基準金利の見直しが毎月1日。元金均等返済にはルールなし
SBI新生銀行	なし	金利が変わるたびに返済額へ反映。返済額の変更幅に上限・下限はない

※各行の商品概要説明書・お客さま向け説明・お知らせ・よくあるご質問を2026年10月8日に確認。元金均等返済を選んだ場合は、いずれの銀行でもこれらのルールは適用されません。

 

125％ルールが働くのはどんなとき？

5年ルールは、最初の5年間の返済額が一定という意味でわかりやすい仕組みです。一方の125％ルールは、どの程度の金利上昇で働くのかイメージしにくいかもしれません。

たとえば借入期間35年、当初0.500％の変動金利で借りた人なら、5年後の見直し時点で金利が2％程度まで上がっていると、返済額は125％の上限にほぼ届きます。5年間0.500％のまま推移し、見直し時に一度に上がったと仮定した編集部の概算です。

金利が2％前後まで上がらない限り、125％の上限そのものは効いてこない計算になります。それより小さい引き上げでは、増えた利息は元金の減りの遅さとして静かに効いてきます。

いま見ておきたいのは、返済額が増えたかどうかより、元金がどれだけ減っているかです。返済予定表や返済のお知らせで確かめられます。

返済中の人が確かめておきたいこと

基準金利の見直しが毎月になったいま、返済中の人は次の4点を一度確かめておくと、金利の動きに慌てずに済みます。

• 契約日：2025年12月17日以前か18日以降かで、金利の見直し回数と新金利の適用時期が変わる
• 金利タイプと返済方法：変動金利かつ元利均等返済でなければ、5年ルール・125％ルールは働かない
• 次の返済額見直しの時期：借入後5回目の10月1日が最初の基準日で、以降は5年ごと
• 元金の残高：返済予定表で、想定どおりに元金が減っているか

次の見直しで返済額が最大125％まで増えても家計が回るか、あらかじめ試算しておくと安心です。金利差が大きければ借り換えも選択肢になります。

5年ルール・125％ルールのよくある質問

Q. 基準金利の見直しが毎月になると、返済額も毎月変わりますか？

A. 変わりません。ドコモSMTBネット銀行の改定で変わったのは基準金利の見直し基準日と金利適用日で、約定返済額の5年ごとの見直しと125％の上限はそのままです。毎月動くのは返済額の内訳です。

Q. WEB申込コースの受付が終わったあと、対面相談コースで借りてもルールは同じですか？

A. 同じです。対面相談コースの案内にある商品概要説明書でも、変動金利・元利均等返済なら借入後5回目の10月1日を基準に、前回の125％を限度として返済額を見直すと記載されています。

Q. 5年ルール・125％ルールがない銀行はありますか？

A. あります。SBI新生銀行は、変動金利の元利均等返済でも両ルールを採用していないと公式に案内しています。金利の見直しがそのまま返済額に反映されるため、未払利息は生じにくい仕組みです。

Q. 繰上返済をしたら、返済額も125％ルールの範囲で決まりますか？

A. 決まりません。2つのルールは金利の見直しにともなう約定返済額の変更に働く仕組みで、一部繰上返済（返済額軽減型）の再計算には適用されません。繰上返済で元金を減らすことは、未払利息を防ぐ手段にもなります。

Q. 未払利息とは何ですか？

A. 返済額で払いきれなかった利息のことです。125％ルールで返済額の増加が抑えられても利息そのものは減らず、差額が残ると、ローンの終盤にまとめて支払う必要が出ることがあります。

まとめ

多くの金融機関が5年ルールや125％ルールを採用していますが、採用していない変動金利の住宅ローンもあります。SBI新生銀行は、変動金利の元利均等返済でも両ルールを設けていません。

こうしたローンでは返済額の据え置きがなく、金利見直しで市場金利が上がっていれば、その影響がすぐ返済額に表れます。金利が急に上がれば、返済額も大きく増えます。

その反面、返済額の固定期間や増額の上限がないため、未払利息は発生しにくく、終盤に残りをまとめて払う事態は起こりにくくなります。

ルールがあるローンは短期の金利変動から家計を守りますが、長い目で見ると総返済額が増える可能性があります。ルールがないローンは、金利上昇の影響をそのつど受けます。

基準金利の見直しが毎月へ短くなった一方で、返済額の見直しは5年ごとのままです。自分の返済能力や将来の収入見込み、金利の動きを踏まえて、納得できる仕組みのローンを選ぶことが欠かせません。

2つのルールが自分の借入に当てはまるかは、返済予定表と商品概要説明書で確かめられます。借り換えを考える場合は、事務手数料などの諸費用を含めた総額で比べると判断を誤りにくくなります。

金利・キャンペーンは月ごとに動くため、最新の状況は各金融機関の発表でご確認ください。

 

SBIマネープラザで対面相談（無料）

※PR　SBIマネープラザは、ドコモSMTBネット銀行を所属銀行とする銀行代理業者です。