2024年に後半に入って、住宅ローンの金利、それも変動金利タイプの基準金利の引き上げがついに始まりました。17年ぶりの大きな金利環境の変化といえます。
ここ数年、日本で住宅ローンを利用した人の大半は変動金利タイプの住宅ローンを選択してきています。また、変動金利タイプの住宅ローンを選択した場合の最大の懸念点は、金利上昇による毎月の返済額や総返済額の増加ですが、ついに、その状態になってきたことになります。
ここ２～３か月で多くの金融機関が住宅ローンの金利引き上げを発表しています。ソニー銀行は他の銀行に先駆けて、住宅ローンの基準金利を引き上げを行っていたため、金利の高さが目立っていますが、２～３か月には金利差は収束していくことになると思います。
実は、大半の金融機関の住宅ローンの変動金利タイプには、金利上昇リスクによる毎月の返済額の増加額を緩和するために特定のルールとして、「5年ルール」と「125％ルール」が用意されています。このルールがあることで、変動金利を選択した場合でも、ある程度の安心感を得ることができますが、逆に注意しなければいけないこともあります。
この記事では、5年ルールと125％ルールをわかりやすく解説するとともに、ソニー銀行で変動金利にこのルールが適用になるのかを説明していきます。
目次
変動金利の5年ルールとは？
5年ルールとは、住宅ローンの基準金利があがって適用される金利が変わっても5年間は毎月の返済額が変わらないように固定するルールです。あくまでも変わらないのは「毎月の返済額」であって、金利が変わらないわけではありません。5年経過後は金利に合わせて毎月の返済額が増えることになります。
このルールがあることで、例えば、住宅ローン借り入れ直後の5年間の毎月の返済額が確定することになるので、住宅ローンの返済が安定し、家計を管理しやすくなります。
このルールがあるおかげで、毎月の返済額は変わりませんが、その内訳（「元金」と「利息」の割合）は変わっていて、毎月の返済額に占める「利息」の割合が増えています。つまり、「元金」の返済スピードが遅くなるというデメリットがあります。また、元金均等返済にはこのルールは適用されません。
変動金利の125％ルールとは？
125％ルールとは、5年ルールによる返済額の据え置き期間が経過して、毎月の返済額がいよいよ増加するタイミングになった時に、新しい返済額がそれまでの返済額の125％を超えないようにするルールです。それまでの毎月の返済額が100,000円だった場合、新しい返済額は最大で125,000円です。このルールがあれば、どんなに金利があがっても、毎月の返済額が急に1.5倍になったり2倍になったりすることはありません。
このルールがあるおかげで、金利が急激に上昇しても返済額の増加が一定範囲内に抑えられ、予期せぬ負担増を避けることができますが、一方で、住宅ローンの返済スピードがかなり遅くなるリスクがあります。
5年ルール、125％ルールのメリット
住宅ローンを変動金利で契約した場合、金利が上昇すると返済額も増えることが心配ですが、多くの金融機関はこのリスクを軽減するために5年ルールと125％ルールを設けています。
たとえば、子どもの学費などで複数年は返済額を増やすことが難しいといった状況でも、5年間は返済額が変わらない猶予があるため、その間に収支を改善する機会を持つことができます。さらに、6年目以降も元の返済額の125％までしか増えないため、家計が急に圧迫されることはありません。
このように、5年ルールと125％ルールは、変動金利で住宅ローンを組む際に、金利の変動による不安を軽減し、より計画的な家計管理を支援するための有効な手段となります。
5年ルール、125％ルールのデメリット
確かに、5年ルールや125％ルールは、短期的に返済額の急激な上昇を抑える役割を果たしますが、これらのルールには注意すべきデメリットも存在します。
5年ルールや125％ルールで返済額が一時的に変わらなくても、最終的にはローンの完済が求められるため、金利が上昇した場合、その返済はローンの返済期間の終盤に集中することになります。これにより、住宅ローンの終盤に予想外の大きな金額を返済する必要が出てくる可能性があるのです。
また、5年ルールや125％ルールは、「返済額の増加を緩やかにする」ものであり、「総返済額を減少させる」わけではありませんので、住宅ローンの総返済額は増えることになります。これらのルールがあることで、返済額が一時的に安定するメリットがある一方で、総返済額が増えたり、将来的には高額な返済が求められる可能性があります。適切な貯蓄や資金計画を立てたり、繰上げ返済を積極的に行うなどの対策を考える必要があります。
ソニー銀行には5年ルール、125％ルールは存在する？
ソニー銀行の住宅ローンには、5年ルールや125%ルールがありません。つまり、金利変動があると早いタイミングで毎月の返済額が変動する可能性がありますが、言い方を変えると、住宅ローンの元金返済をしっかりと進めて、住宅ローンの総支払額が極端に増えることが無いようにする商品性となります。
125％ルールが適用される状況ってどんなとき？
例えば100,000円の返済額が125,000円に上昇するように、毎月の返済額が125％も上昇する状況ということはどのくらいの金利上昇が起きている状況なのでしょうか。
大まかなイメージですが、当初0.5％の変動金利で借り入れしている人であれば、借り入れの後に変動金利が2.0%ぐらいまで上昇すると125％ルールが発動されることになります。
つまり変動金利が金利上昇局面に入っても、2％を超える程度まで大きな金利上昇がなければ125％ルールの効果は発揮されないという計算になりますので、金利上昇で利息の支払いに不安があるという人でも、実際にはお守り程度の機能として捉えておくのがよいでしょう。
まとめ
多くの金融機関が「5年ルール」や「125％ルール」を採用していますが、一部の銀行ではこれらのルールを採用していない変動金利の住宅ローンも存在します。このタイプのローンでは、5年間の返済額の固定がなく、金利の見直し時に市場の金利が上昇していれば、その影響が直ちに返済額に反映されます。その結果、金利が急激に上昇すると返済額も大幅に増加するリスクがあります。
一方で、返済額の固定期間や上昇率の制限がないため、住宅ローンの終盤において未返済分を一括で支払うような事態は発生しません。これは、金利上昇の影響がリアルタイムで返済額に反映されるため、蓄積される未返済分がないことに起因します。
したがって、どちらのタイプの住宅ローンを選ぶかは、個々の金融状況やリスク許容度によって異なります。5年ルールや125％ルールがあるローンは、短期間の金利変動の影響から保護されるメリットがありますが、長期的に見た場合には、最終的な返済総額が増加する可能性があります。一方で、これらのルールを採用していないローンは、金利の変動が直接返済額に反映されるため、金利が安定している時期には有利ですが、金利が上昇した場合の影響を即座に受けます。
金利上昇による返済額の上昇リスクを抑えるためには、固定金利への借換等も検討してみると良いでしょう。
住宅ローンを選ぶ際は、これらの特性を理解し、自分の返済能力、将来の収入見込み、そして市場の金利動向を考慮して、ご自身が納得する選択をすることが重要です。