2024年後半以降、住宅ローンの変動金利タイプにおいて、ついに各行の「基準金利」を引き上げる動きが本格化しました。日本では長らく超低金利環境が続いてきましたが、この動きは実質的に約17年ぶりとなる大きな金利局面の転換点といえます。これまで当たり前とされてきた低金利前提の住宅ローン戦略が、見直しを迫られる段階に入ったとも言えるでしょう。
ここ数年、住宅ローン利用者の多くが変動金利を選択してきた最大の理由は、固定金利と比べて明らかに低い金利水準にありました。毎月の返済額を抑えやすく、借入可能額を大きく取りやすいという点も、変動金利が支持されてきた背景です。しかし同時に、変動金利には「将来の金利上昇によって返済額が増える」という本質的なリスクがあり、そのリスクが現実のものとして意識され始めています。
特に2025年に入ってからは、住宅ローン金利の引き上げを実施する金融機関が相次いでおり、変動金利を取り巻く環境は明らかに変化しています。その中でも、ソニー銀行がいち早く変動金利の基準金利を引き上げたことで、市場全体の注目を集めました。この動きは象徴的なものであり、その後、他の主要銀行も追随する形で金利改定を進めています。結果として、金融機関ごとの金利差は一時的に広がったものの、今後数か月のうちに再び一定の水準へと収束していく可能性が高いと見られています。
これからの住宅ローン選びでは、単に「いま一番低い金利」を探すだけでは不十分です。金利上昇局面に入った今こそ、将来どこまで返済額が増える可能性があるのか、家計にどの程度の余力があるのかを踏まえた現実的な返済計画が重要になります。変動金利を継続する場合でも、繰上返済や借換えの余地を含めた柔軟な戦略が欠かせませんし、状況によっては固定金利タイプへの切り替えを検討することも、有効な選択肢となってきます。
金利環境が動き始めた今は、住宅ローンを「借りたら終わり」ではなく、「借りた後も見直し続ける金融商品」として捉える視点が、これまで以上に重要になっていると言えるでしょう。
日本の住宅ローン業界を引っ張ってきたネット銀行が住宅ローンの金利を大幅に引き上げ、その後、覇権を取り戻す為に頑張っていてメガバンクの住宅ローンの金利も上昇傾向です。そんな状況で注目を集めているのがSBI新生銀行の住宅ローンです。2025年10月に始まったSBIハイパー預金口座開設者限定のプログラムで変動金利タイプの金利を年0.640%～とし、業界最安値水準の低金利での提供を続けています。変動金利で1%を超えるような銀行も多く、今、非常に注目を集めています。
- 変動金利タイプは年0.640%～(金利優遇プログラム適用時）
- 新規借り入れ・借り換えに対応。
- SBIハイパー預金は口座を作るだけでOK（SBI証券で実際に投資する必要はないのでリスクなし）
- 住宅ローンの申込時点でSBIハイパー預金の口座を持っていなくても契約までに開設すればOK
実は、大半の金融機関の住宅ローンの変動金利タイプには、金利上昇リスクによる毎月の返済額の増加額を緩和するために特定のルールとして、「5年ルール」と「125％ルール」が用意されています。このルールがあることで、変動金利を選択した場合でも、ある程度の安心感を得ることができますが、逆に注意しなければいけないこともあります。
この記事では、5年ルールと125％ルールをわかりやすく解説するとともに、ソニー銀行で変動金利にこのルールが適用になるのかを説明していきます。
目次
変動金利の5年ルールとは？
住宅ローンの変動金利型には、「5年ルール」と呼ばれる独特の仕組みがあります。これは、仮に金利が上昇した場合でも、最初の5年間は毎月の返済額そのものが変わらないように調整される制度です。注意したいのは、金利が固定されるわけではない点で、実際の適用金利は見直されていても、返済額だけが一定に保たれるという仕組みになっています。
この5年ルールがあることで、借入直後の一定期間は返済額が安定し、家計の見通しを立てやすくなります。住宅購入後は引っ越し費用や家具・家電の購入など出費が重なりやすく、さらに教育費や生活費とのバランスも求められるため、毎月の返済額が急に変わらないという点は、多くの家庭にとって大きな安心材料になります。
一方で、この仕組みには見落とされやすい注意点もあります。返済額が変わらない間も金利は上昇しているため、毎月の返済額の内訳が変化していきます。金利が上がるほど利息の割合が増え、その分、元金の減り方は鈍くなります。結果として、表面的には返済額が同じでも、実質的には元金が減りにくく、総返済額が増えていく状態に陥る可能性があります。
5年ルールは家計を守るための緩衝装置ではありますが、金利上昇リスクそのものを消してくれる仕組みではありません。変動金利型を選ぶ場合は、返済額が据え置かれている期間こそ、将来の負担増を意識しながら返済計画全体を見直していく姿勢が重要になります。
変動金利の125％ルールとは？
変動金利型住宅ローンには、「5年ルール」とあわせて知っておきたい仕組みとして「125％ルール」があります。これは、金利上昇局面においても返済額が一気に跳ね上がらないよう、家計への衝撃を和らげるために設けられている調整ルールです。
125％ルールとは、5年ルールによる返済額据え置き期間が終了した後、新たに設定される毎月の返済額について、直前までの返済額の1.25倍を上限とする仕組みを指します。仮に、それまで毎月10万円を返済していた場合、金利が大きく上昇していても、次の返済額は最大でも12万5,000円までに抑えられます。これにより、金利急騰によって返済額が一気に1.5倍や2倍になるといった、家計を直撃する事態を防ぐ効果があります。
一見すると非常に安心感のある制度ですが、注意すべき点もあります。返済額の増加が制限されるということは、その分、利息を十分に支払えず、元金の減りが遅くなる可能性があるということです。金利上昇が一時的であれば影響は限定的ですが、高金利状態が長期間続くと、元金が思うように減らず、結果として返済期間が実質的に延びたり、総返済額が増えたりするリスクが高まります。
125％ルールは、あくまで返済額の急変を防ぐための緩衝装置であり、金利上昇そのものを帳消しにしてくれる仕組みではありません。変動金利型住宅ローンを選ぶ場合は、このルールによるメリットだけに目を向けるのではなく、将来の金利動向を想定した長期的な返済シミュレーションを行い、余裕を持った返済計画を立てておくことが重要です。そうした備えがあってこそ、金利環境が変化しても冷静に対応できる住宅ローン運用が可能になります。
5年ルール、125％ルールのメリット
住宅ローンを変動金利で契約した場合、金利が上昇すると返済額も増えることが心配ですが、多くの金融機関はこのリスクを軽減するために5年ルールと125％ルールを設けています。
たとえば、子どもの学費などで複数年は返済額を増やすことが難しいといった状況でも、5年間は返済額が変わらない猶予があるため、その間に収支を改善する機会を持つことができます。さらに、6年目以降も元の返済額の125％までしか増えないため、家計が急に圧迫されることはありません。
このように、5年ルールと125％ルールは、変動金利で住宅ローンを組む際に、金利の変動による不安を軽減し、より計画的な家計管理を支援するための有効な手段となります。
5年ルール、125％ルールのデメリット
確かに、5年ルールや125％ルールは、短期的に返済額の急激な上昇を抑える役割を果たしますが、これらのルールには注意すべきデメリットも存在します。
5年ルールや125％ルールが適用されている場合でも、一時的に毎月の返済額が変わらないだけで、金利の上昇によって増えた利息の支払いが免除されるわけではありません。そのため、金利が上昇した場合、増えた分の返済額は住宅ローンの終盤にまとめて支払う形になることが多く、結果としてローン完済までの総返済額が増えてしまいます。
また、5年ルールや125％ルールは、「返済額の増加を緩やかにする」ものであり、「総返済額を減少させる」わけではありませんので、住宅ローンの総返済額は増えることになります。これらのルールがあることで、返済額が一時的に安定するメリットがある一方で、総返済額が増えたり、将来的には高額な返済が求められる可能性があります。適切な貯蓄や資金計画を立てたり、繰上げ返済を積極的に行うなどの対策を考える必要があります。
ソニー銀行には5年ルール、125％ルールは存在する？
ソニー銀行の住宅ローンには、5年ルールや125%ルールがありません。つまり、金利変動があると早いタイミングで毎月の返済額が変動する可能性がありますが、言い方を変えると、住宅ローンの元金返済をしっかりと進めて、住宅ローンの総支払額が極端に増えることが無いようにすることで、金利変動リスクを抑えられることもできる商品性となります。
125％ルールが適用される状況ってどんなとき？
例えば100,000円の返済額が125,000円に上昇するように、毎月の返済額が125％も上昇する状況ということはどのくらいの金利上昇が起きている状況なのでしょうか。
大まかなイメージですが、当初0.5％の変動金利で借り入れしている人であれば、借り入れの後に変動金利が2.0%ぐらいまで上昇すると125％ルールが発動されることになります。
つまり変動金利が金利上昇局面に入っても、2％を超える程度まで大きな金利上昇がなければ125％ルールの効果は発揮されないという計算になりますので、金利上昇で利息の支払いに不安があるという人でも、実際にはお守り程度の機能として捉えておくのがよいでしょう。
まとめ
多くの金融機関が「5年ルール」や「125％ルール」を採用していますが、一部の銀行ではこれらのルールを採用していない変動金利の住宅ローンも存在します。このタイプのローンでは、5年間の返済額の固定がなく、金利の見直し時に市場の金利が上昇していれば、その影響が直ちに返済額に反映されます。その結果、金利が急激に上昇すると返済額も大幅に増加するリスクがあります。
一方で、返済額の固定期間や上昇率の制限がないため、住宅ローンの終盤において未返済分を一括で支払うような事態は発生しません。これは、金利上昇の影響がリアルタイムで返済額に反映されるため、蓄積される未返済分がないことに起因します。
したがって、どちらのタイプの住宅ローンを選ぶかは、個々の金融状況やリスク許容度によって異なります。5年ルールや125％ルールがあるローンは、短期間の金利変動の影響から保護されるメリットがありますが、長期的に見た場合には、最終的な返済総額が増加する可能性があります。一方で、これらのルールを採用していないローンは、金利の変動が直接返済額に反映されるため、金利が安定している時期には有利ですが、金利が上昇した場合の影響を即座に受けます。
金利上昇による返済額の上昇リスクを抑えるためには、固定金利への借換等も検討してみると良いでしょう。
住宅ローンを選ぶ際は、これらの特性を理解し、自分の返済能力、将来の収入見込み、そして市場の金利動向を考慮して、ご自身が納得する選択をすることが重要です。
日本の住宅ローン業界を引っ張ってきたネット銀行が住宅ローンの金利を大幅に引き上げ、その後、覇権を取り戻す為に頑張っていてメガバンクの住宅ローンの金利も上昇傾向です。そんな状況で注目を集めているのがSBI新生銀行の住宅ローンです。2025年10月に始まったSBIハイパー預金口座開設者限定のプログラムで変動金利タイプの金利を年0.640%～とし、業界最安値水準の低金利での提供を続けています。変動金利で1%を超えるような銀行も多く、今、非常に注目を集めています。
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