SBI新生銀行の住宅ローンは、変動金利の5年ルールも125％ルールも採用していません。金利の見直しで適用利率が変わるたびに、毎月返済額とボーナス返済額も見直されます。
同行は2026年10月適用分で変動金利を年0.350％引き上げました。日本銀行の9月の利上げを受けて各行の金利が動くなか、ルールの有無で返済額が変わる時期にも差が出ています。
日銀の9月利上げと、変動金利への伝わり方
日本銀行の公表文によると、日銀は2026年9月18日の金融政策決定会合で、無担保コールレート（オーバーナイト物）を年1.25％程度で推移するよう促す方針を決めました（賛成7・反対2）。
新しい方針が適用されたのは、翌営業日の9月24日からです。反対した2人の委員は、物価の上昇率が2％を下回るなかで経済の状況も強いとはいえない、といった理由を挙げていました。
次の金融政策決定会合は10月29日と30日に開かれます。結果はまだ出ておらず、次の利上げの時期や幅も決まっていません。
変動金利の基準になりやすい短期プライムレート
変動金利の多くは、政策金利そのものではなく短期プライムレートなどを基準に決まります。日本銀行「長・短期プライムレート（主要行）の推移」によると、主要行の最頻値は2026年8月3日から年2.375％です（2026年10月8日現在）。
三菱ＵＦＪ銀行とみずほ銀行は、11月2日から短期プライムレートを年2.625％へ引き上げると発表しています。利上げの影響は、基準金利の改定、適用金利の見直し、返済額の変更と、数か月かけて順に返済額へ反映されます。
5年ルール・125％ルールとは
5年ルールは返済額を5年間据え置く仕組み
5年ルールとは、変動金利の適用金利を半年ごとに見直しても、毎月返済額は5年間変えない仕組みのことです。金利が上がっても月々の返済額が急に増えないように設けられています。
据え置きの間は、返済額のうち元金と利息の内訳だけが変わります。返済額が同じなので気づきにくいものの、金利が上がれば利息に回る分が増え、元金の減り方は遅くなります。
この仕組みは主に元利均等返済で使われ、元金均等返済には適用されません。法律で決まった制度ではなく、採用するかどうかは各金融機関が商品ごとに決めています。
125％ルールは見直し後の返済額を1.25倍までに抑える
125％ルールとは、5年ごとに返済額を計算し直すときに、新しい返済額の上限を直前の125％とする仕組みです。直前が10万円なら、次の5年間の返済額は12万5,000円までになります。
ルールがあると未払利息が生じることがある
- ルールがある商品は、金利が上がっても月々の返済額が急に増えず、当面の家計の見通しが立てやすい。
- 一方で、返済額の上限を超える利息は未払利息として繰り越され、返済期間の後半や完済時にまとめて負担が回ることがある。
2つのルールがどう働くかは、5年ルール・125％ルールの仕組みと注意点の記事で詳しく解説しています。
同じ利上げでも、返済額が変わる時期は銀行ごとに違う
9月の利上げの後、各行は基準金利や適用金利の改定を公表しました。各行が公表している内容で比べると、3行の違いは次のとおりです。
| 銀行 | 5年・125％ルール | 公表されている対応（2026年10月時点） |
|---|---|---|
| auじぶん銀行 | あり（元利均等返済の場合） | 変動金利の基準日は4月1日・10月1日。10月1日から基準金利を引き上げ、10月1日の基準日で決まった新金利は12月の約定返済日の翌日から適用 |
| ソニー銀行 | なし | 変動の基準日は5月1日・11月1日。変動セレクト住宅ローンの変動金利を10月適用分で年0.500％引き上げ、11月適用分は据え置き |
| SBI新生銀行 | なし | 10月適用分で変動金利を年0.350％引き上げ。適用利率が変わるたびに毎月返済額・ボーナス返済額を見直し、変更幅に上限・下限はない |
auじぶん銀行の例では、基準金利が10月1日に上がっても、新しい金利が適用されるのは12月の約定返済日の翌日からです。利上げの当日に返済額が変わるわけではありません。
auじぶん銀行の元利均等返済には5年ルールと125％ルールがあり、借入後5回目の10月1日を基準日とする見直しまでは返済額が一定です。その間は元金と利息の内訳だけが変わります。
同じ10月の引き上げでも、返済額がいつ動くかは契約ごとに違います。自分の契約の見直し方式は、返済予定表や各行の会員ページで確認できます。
SBI新生銀行は5年ルール・125％ルールを採用していない
SBI新生銀行は公式の住宅ローン金利ページで、5年ルール・125％ルールを住宅ローンで採用していないと明記しています（2026年10月1日現在の金利一覧）。
同行のお客様ご説明資料でも、毎月返済額とボーナス返済額は、適用利率が変わるたびに変更されると説明されています。借入から5年以内でも、金利の見直しで返済額が変わります。
資料は、返済額の変更幅に上限や下限はなく、適用利率が急に上がったときは返済額が大きく増える可能性があるとも注意を促しています。
返済額はどのくらい動くか
例えば4,000万円を35年・元利均等、年1.4％で借りると、毎月返済額は約120,500円です。半年後に金利が年1.75％へ上がったと仮定すると、返済額は約127,300円となり、月6,800円ほど増えます（ボーナス返済なしの仮の試算）。
5年ルールがある商品なら、同じ場合でも5年間は約120,500円のままです。その代わり利息の割合が増えて元金の減りが遅くなり、6年目の見直しで増え方がまとめて表れます。
ルールがない銀行はSBI新生銀行だけではない
5年ルール・125％ルールを採用していない銀行は、SBI新生銀行のほかにもあります。ソニー銀行の住宅ローンも採用しておらず、公式には最終回の返済に不足分がまとめて回ることはないと説明されています。
PayPay銀行も商品要項で非採用と明記しています。ルールがあるかないかは優劣ではなく、金利上昇の負担をいつ払うかの違いです。検討している銀行がどちらの方式なのかは、商品説明書に書かれています。
家計への影響の違い
ルールがある商品は当面の負担を抑えられる一方、利息の支払いが後に回る場合があります。SBI新生銀行のようにルールがない商品は、金利の変化が早く返済額に表れる代わりに、支払いの先送りが起きにくくなります。
2つの方式の違いを比較
ルールがある商品とSBI新生銀行の違いを、項目ごとに比べると次のようになります。
| 比較の観点 | 5年・125％ルールあり | SBI新生銀行（ルールなし） |
|---|---|---|
| 毎月返済額の動き | 金利が上がっても5年間は据え置き。6年目以降も直前の1.25倍まで | 適用利率が変わるたびに返済額も見直し |
| 当面の家計の見通し | 立てやすい | 金利の見直しのたびに増減する |
| 未払利息 | 上限を超えると発生する場合がある | 発生しにくい |
| 元金の減り方 | 金利上昇時は遅くなり、後半に負担が回る可能性 | 金利に応じた返済額で元金が減る |
| 返済方式との関係 | 元利均等返済のみが対象 | 返済方式にかかわらず見直し時に反映 |
ルールがない銀行で変動金利を選ぶときの備え
金利が上がった後の返済額で計画する
年収に占める年間返済額の割合（返済負担率）は、今の金利ではなく、金利が上がったときの返済額で考えるほうが安全です。ボーナス返済の割合は控えめにし、毎月の収入で払える額を基準にします。
SBI新生銀行のサイトでは、借入金額や借入期間に応じた毎月の返済額を試算できます。金利を何通りか変えて試算すると、どこまでの上昇なら家計で吸収できるかが分かります。
繰上返済と金利タイプの組み合わせ
SBI新生銀行では、一部繰上返済をネットで1円から手数料0円で行えます。返済額が早く動く方式でも、手元資金に余裕があるときに元金を減らしておけば、その後の利息を抑えられます。
変動金利と固定金利を組み合わせるミックスローンも用意されています。ただし2026年10月は同行の当初固定10年も年3.400％（新規・通常金利）と高めで、固定に移せば負担が軽くなるとは限りません。
手数料や団信の条件も含めた商品の全体像は、SBI新生銀行の住宅ローンのメリット・デメリットの記事で紹介しています。
まとめ
SBI新生銀行は5年ルール・125％ルールを採用しておらず、10月の変動金利の引き上げも、見直しのたびに返済額へそのまま表れます。その代わり未払利息がたまりにくく、返済の終盤に負担が回る心配は小さくなります。
変動金利で借りるなら、金利が上がった場合の返済額を先に試算し、手元資金や繰上返済で対応できる範囲かどうかを見てから借入額を決めると、家計の見通しが立ちます。
金利・キャンペーンは月ごとに動くため、最新の状況は各金融機関の発表でご確認ください。