金利が低い住宅ローンに借り換えると金利（利息）を節約して総返済額を減らすことができるするというメリットがあります。
一般的にも毎月の返済額、または、総返済額を減らすために住宅ローンの借り換えを検討していると思います。人数は少ないですが、変動金利タイプで借り入れ中の人の中には、金利が本格的に上昇する前に固定金利タイプに借り換えておくことで、金利上昇リスクに備えたいと考えている人もいます。
よく、借り換え前後の住宅ローンの金利差が1％以上ある人、ローンの残高が1,000万円以上残っている人、住宅ローンの残りの借り入れ期間が10年以上残っている人、という3つの条件を満たしていれば借り換えによるメリットが大きいと言われています。
それでは、借り換えのメリットと注意点について詳しく解説していきます。
借り換えのメリット
- 金利の節約
借り換えの最大のメリットは利息の節約です。金利が高い時代に借りた住宅ローンから借り換えるケースだけでなく、例えば、一定期間の金利が固定できる固定金利タイプで借りていて金利優遇期間が終了して適用金利が高くなる前に借り換えるというケースもあります。住宅ローンの借り換えの最大のメリットであり、大半の人の借り換えの目的とも言えるのが、借り入れ中の住宅ローンの金利より低い金利の住宅ローンに借り換えることで、返済額を減らすことができるという点です。 - 返済計画や家計の支出の再編成
仮に金利がそれほど下がらないとしても、例えば、借り換えるときに返済期間を延長することで、毎月の返済額を少なくすることもできます。また、マイホームのリフォームを行うときに、リフォームにかかるお金を現在の住宅ローンの金利に加えたうえで、住宅ローンを借り換えることもできます。住宅ローンとリフォームローンを別々に返済すると家計負担も大きくなりますので、タイミングを合わせるいことで家計の資金計画を見直すことができます。 - 追加のオプションやサービスの利用
最新の住宅ローンには、オプションサービスである団信が充実しています。例えば、疾病保障サービスなどです。最新の住宅ローンの借り換えることで、将来の病気やケガに備える効果を得ることができます。
特にネット銀行の住宅ローンには無料で利用できる疾病保障が付帯していますので、借り換え前後の金利が変わらなくても、住宅ローンを借り換えることで将来の病気やけがに備えることを目的に借り換える人もいます。金融機関によっても差がありますが、一般的には50歳未満の方であれば団信の選択肢が広がる傾向があります。 - 金利上昇リスクの低減
変動金利タイプで借り入れ中の人は金利上昇する前に固定金利に借り換えておくことで金利上昇リスクを低減できるメリットもあります。借り入れ中の住宅ローンよりも高い金利の住宅ローンに切り替えるのは決断が難しいことですが、変動金利にも関わらず高い金利が適用されている場合は、固定金利に切り替えても毎月の返済額を減額できる可能性もあります。一般的には変動金利が上がる前に先に固定金利が上昇する傾向がありますので、タイミングを逸しないように注意しましょう。
借り換えのデメリットと注意点
- 借り換えにかかる費用
借り換えには事務手数料、司法書士報酬、登記費用などがかかります。これらのコストが、金利の引き下げによるメリットを上回ることがないように、事前に詳細に計算することが重要です。 - 金利差と返済期間のバランス
金利の節約効果を評価する際は、単に現在の金利と新しい金利の差だけでなく、残りの借入期間も考慮に入れる必要があります。
借り換え先の選択
借り換えを検討する際は、以下の要素を考慮して選択しましょう。
- 低金利のローンの選択:
明らかに低い金利のローンを選ぶことで、総返済額の削減が見込めます。 - 追加費用の少ないローン
事務手数料や保証料などの追加費用が少ないローンを選ぶことで、借り換えにかかるコストを抑えることができます。 - 返済条件の柔軟性
繰り上げ返済の手数料が無料のローンや、返済期間の調整が可能なローンを選ぶことで、より柔軟な返済計画を立てることが可能です
住宅ローンの借り換えでよくある失敗例
体験談1 費用を見落としてしまったケース
「低金利のローンに借り換えることで、毎月の返済額を減らせると思っていました。しかし、借り換えにかかる費用を甘く見ていました。司法書士報酬、事務手数料、保証料などが合計すると、思ったよりも高額でした。結局、これらの初期費用が節約できるはずの金利差を上回ってしまい、思ったようなメリットを得ることができませんでした。」
体験談2 金利引き下げ幅の変動のリスクを見誤ったケース
「当初固定金利のローンに借り換えたところ、最初は返済額が減って満足していました。しかし、数年後に固定期間が終わったとたん大きく金利が急上昇し、元の固定金利ローンの時よりも高い返済額になってしまいました。商品性をもっと理解して、長期的な視点で借り換えを検討すべきでした。」
体験談3 審査の厳しさを過小評価したケース
「他の銀行で低金利のローンがあると知り、借り換えを決意しました。しかし、私の場合、収入が変わっていたことや、他の小さなローンを抱えていたことが影響し、新しい銀行の審査に通りませんでした。結局、現在のローンを続けるしかなく、時間と労力が無駄になってしまいました。借り換えを考える前に、自分の信用状況をしっかりと確認しておくべきでした。」
まとめ
住宅ローンの借換メリット、デメリットについて解説してきました。
住宅ローンの借り換えは、適切に行えば金利の節約や返済計画の最適化につながりますが、そのためには、借り換えにかかる費用や金利の差、残りの返済期間などを慎重に考慮することが必要です。さらに、複数のローンを比較検討し、自分の条件に合った最適なローンを選ぶことが重要です。
5年以上前に住宅ローンの借入をされた方は特に、返済額をチェックしてみると良さそうですね。