福岡銀行のプレミアム住宅ローン｜特別金利の条件と通常金利の差

福岡銀行のプレミアム住宅ローン特別金利は、2026年10月借入分の変動金利が年1.375%からとなりました。同じプレミアム住宅ローンの通常金利より年0.150%低い水準です。

使えるのは、借入時51歳未満で税込年収700万円以上（夫婦などの合算は900万円以上）の人か、公務員の正規職員です。この金利は融資手数料型で借りる場合の値で、ほかの金利優遇とは併用できません。

特別金利を使えるのは51歳未満の年収700万円以上か公務員

特別金利はプレミアム住宅ローンの中の優遇枠です。対象は次の2つのどちらかに当てはまる人に限られます。

• 借入時の年齢が満18歳以上51歳未満で、税込年収700万円以上、または合算年収900万円以上
• 公務員の正規職員

自営業の人は、確定申告書の所得金額が2期続けて年収の基準を満たしている必要があります。勤続は同じ勤務先で1年以上、自営業は開業から2年以上が条件です。

このほか、プレミアム住宅ローンとして保証会社の保証を得られることが必要です。融資手数料型が前提で、保証料型を選ぶと金利が上乗せされます。給与振込の指定か、福岡銀行アプリの初回利用登録も条件です。

商品概要では、特別金利の利用者は借入時の年齢が51歳未満、完済時の年齢が85歳未満とされています。通常のプレミアム住宅ローンは71歳未満まで申し込めるため、年齢の線引きが大きく違います。

2026年10月の変動金利、特別金利は通常より年0.150%低い

福岡銀行は変動金利の住宅ローン基準金利を、2026年10月は年3.975%としました。特別金利は基準金利から年2.60%、通常金利は年2.45%を差し引いた水準です。

2026年10月1日〜30日の借入分。福岡銀行の公式サイトにて確認。特別金利の保証料一括型・保証料内包型は、条件を満たす人が融資手数料型以外を選んだ場合の金利です。

特別金利の優遇幅は、変動金利を選んでいる間はずっと続きます。返済の途中で固定金利型へ切り替えると、それ以降は引下げがなくなります。

特別金利が設けられているのは変動金利型だけです。当初固定や全期間固定を選ぶ人には通常金利が適用され、10年固定は融資手数料型で年3.900%です。

4,000万円・35年なら、月々の差はおよそ2,900円

同じ融資手数料型で、特別金利と通常金利の返済額を比べました。条件は4,000万円・35年の元利均等返済で、金利が完済まで変わらないと仮定しています。

当編集部の試算。ボーナス返済なし。団信の上乗せと登記費用は含めていません。

35年間の利息は約123万円少なくなりました。融資手数料は借入額の2.2%（税込）で、保証会社手数料55,000円（税込）もこの中に含まれます。

特別金利の条件を満たす人が保証料一括型を選ぶ例も試しました。保証料は100万円・35年で21,033円という公表例を当てはめると、4,000万円では約84万円になります。

この場合、借入時の負担は手数料55,000円（税込）と合わせて約90万円です。金利は年0.050%高くなり、35年間の利息は約1,082万円に増えます。完済まで返すなら融資手数料型のほうが約42万円軽い計算です。

実際の保証料は審査で決まります。手数料の型による総額の比べ方は住宅ローンの事務手数料の比べ方でも扱っています。

併用できない優遇と、特別金利が使えない借り方

特別金利には、オール電化住宅ローンやホットメリット住宅ローン、長期優良住宅ローンによる引下げを重ねられません。ほかの金利優遇とも併用できない仕組みです。

他行の住宅ローンからの借り換えには使えますが、福岡銀行で借りている住宅ローンの借り換えは対象外です。同じ銀行の中で特別金利へ乗り換えることはできません。

年収が700万円を超えていても、それだけで年1.375%になるわけではありません。年齢、融資手数料型の選択、保証会社の保証という条件がそろって初めて適用されます。

保証会社はふくぎん保証です。全国保証が保証する場合は商品概要が一部異なると銀行は案内しており、審査の結果によっては希望どおりに借りられないこともあります。審査で見られる返済負担率の考え方は住宅ローンの審査基準で整理しています。

団信は4種、特約付きは51歳未満から選べる

福岡銀行の住宅ローンは団信への加入が必要で、地銀協団信の保険料は銀行が負担します。保障を広げる特約付きは、金利の上乗せで払う形です。

特約付きの3種は、借入時51歳未満で完済時85歳未満の人が加入できます。特別金利の年齢条件と同じ線なので、特別金利を使える人はどの特約も選べます。

がん保障はがんと診断されると残高が0円になり、診断時の一時金100万円も出ます。上皮内がんと皮膚がんは一時金30万円で、入院時の一時金やローン1か月分の保障も付きます。

八大疾病保障は、これに脳卒中と急性心筋梗塞、高血圧症など5つの慢性疾患への保障を加えたものです。慢性疾患は就業不能が12か月続くと残高が0円になります。保障の範囲を他行と比べる際はがん団信・ワイド団信の比較が参考になります。

家具・家電は300万円まで、借入は最大2億円

借りられる額は100万円以上2億円以下で、融資手数料型は500万円からです。住宅取得の所要資金の範囲内で、土地と建物の本体価格の200%以内とされています。

資金使途には外構や車庫などの付帯工事費、火災保険料や登記費用などの諸費用も入ります。家具・家電の購入と設置の費用は、福岡銀行のQ&Aでは300万円まで組み入れられるとしています。

新居に合わせて家電をそろえる予定なら、現金で払う分を残せる点は使い勝手がよい部分です。ただし借入額が増えれば利息も増えるため、組み入れる額は返済計画とあわせて決める必要があります。

変動金利は年2回見直し、返済額は5年ごと

借入後の変動金利は毎年4月1日と10月1日に見直され、7月と翌年1月の返済分から反映されます。返済額は5年ごとに見直し、増える場合も前回の1.25倍が上限です。

金利が上がっても5年間は返済額が変わらず、利息の割合が増えていきます。この仕組みの注意点は5年ルール・125％ルールの解説にまとめています。

一部繰上返済の手数料は、変動金利の期間中なら5,500円（税込）です。固定金利の期間中は33,000円（税込）に上がります。仮審査はWebで申し込め、契約は窓口への来店で行います。

ドコモSMTBネット銀行と比べる、特別金利の条件と保障

同じ変動金利の観点で、SBIマネープラザが窓口となるドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）の対面相談コースと並べました。費用はどちらも借入額の2.2%（税込）で、保証料はかかりません。

金利は2026年10月の借入・実行分。ドコモSMTBネット銀行はSBIマネープラザの商品ページと商品概要説明書で確認しました。

表示の変動金利は、特別金利の条件を満たす福岡銀行が年0.225%低くなっています。八大疾病保障を付けても年1.575%で、ドコモSMTBネット銀行の表示金利をわずかに下回ります。

差が出るのは条件を外れたときです。51歳以上の人や年収が基準に届かない人は特別金利を使えません。ドコモSMTBネット銀行の商品ページが示す金利の条件は物件価格に対する借入割合で、年収による区分は書かれていません。借入時65歳以下なら申し込めます。

保障の付き方も異なります。ドコモSMTBネット銀行のスゴ団信は全疾病保障が上乗せなしで付き、借入時50歳以下なら3大疾病保障特約（50%）も基本付帯です。

注意点は審査による上乗せの幅です。ドコモSMTBネット銀行は審査結果で最大年0.550%が加わることがあり、借入期間が35年を超えると年0.070〜0.150%も上乗せされます。表示金利どうしで比べず、審査後の金利で並べることが欠かせません。

WEB申込コースは2026年10月30日17時で仮審査の受付を終え、以降は対面相談コースが窓口です。同じ店舗ではSBI新生銀行の住宅ローンも相談できます。保障の中身はスゴ団信の保障と上乗せ金利で詳しく取り上げています。

福岡銀行のプレミアム住宅ローンでよく聞かれること

Q. 夫婦の収入を合わせれば特別金利を使えますか？

A. 使えます。合算した税込年収が900万円以上なら年収の条件を満たします。年齢は借入時51歳未満であることが必要で、融資手数料型を選ぶ必要があります。

Q. 長期優良住宅を買う場合、特別金利からさらに下がりますか？

A. 下がりません。特別金利には長期優良住宅ローンやオール電化住宅ローンなどの引下げを重ねられず、ほかの金利優遇とも併用できない決まりです。

Q. 公務員なら年収700万円未満でも対象になりますか？

A. 公務員の正規職員は年収の基準とは別の要件として対象になります。借入時51歳未満という商品概要の年齢条件は同じです。保証会社の保証や融資手数料型の選択、給与振込かアプリ登録といった条件は同じです。

Q. 特別金利で借りた後に固定金利へ移ると金利はどうなりますか？

A. 固定金利型へ切り替えた時点で、それ以降の特別金利の引下げはなくなります。変動金利から固定金利型への変更には手数料5,500円（税込）がかかります。

特別金利が合う人、条件を見直したい人

51歳未満で年収の基準を満たし、変動金利で長く返す予定の人には、通常金利より年0.150%低い特別金利が合います。融資手数料の約2.2%を借入時に用意できるかも決め手になります。

年齢や年収で条件を外れる人、全疾病への保障を重視する人は、他行の審査結果とも並べて選ぶことになります。全期間固定を考えるなら、福岡銀行も扱う住宅金融支援機構のフラット35も候補です。金利・キャンペーンは月ごとに動くため、最新の状況は各金融機関の発表でご確認ください。